出租人惡意違約引發的商鋪租賃合同糾紛處理要點

出租人惡意違約引發的商鋪租賃合同糾紛處理要點

一、前言

隨着大型商業綜合體的興起，各綜合體在招商招租過程以及後期租賃合同履約過程中存在部分問題從而引發了大量的商鋪租賃合同糾紛。除了少部分高美譽度的品牌，大部分租賃方在租賃合同中處於弱勢地位，沒有提商務條件的可能，雙方在洽談租賃商務條件時多是出租方占強勢主導地位，商務條件及合同條款的確定大多是出租方單方制定而非雙方協商形成。在這樣的背景下形成的商鋪租賃合同，一旦出現糾紛，出租方往往非常被動。實踐中，還存在部分出租人惡意違約卻反過來製造承租方違約假象，從而侵犯承租方合法權益的案例。出租方如何最大化保護己方利益值得我們思考研究，本文結合筆者近期代理的一個案子探討一下這類型案件的處理要點。

二、案情簡介

2015年6月某誠公司與某寧公司簽訂《租賃合同》合同約定某寧公司將坐落在某區的生活廣場二樓某號商鋪套內建築面積902平方米出租給某誠公司，某誠公司經營幼兒早教使用，租賃期限60個月，租金具體採用先付後用的方式，每季度結束前15日依據固定租金標準預付下一季度預付租金。合同同時約定，租賃方延期支付租金到達15日以上或者延期支付金額達到75600元時，出租方有權解除合同。合同簽訂後，雙方一直履約良好。2017年某寧公司因為商場業績不好準備對整個商場進行裝修和業態調整，此後，某寧公司一直未收取各商鋪的租金，只收取物業費。在此期間，某誠公司詢問交納租金事宜，某寧公司一直回覆不着急等通知，直到2017年10月某誠公司突然收到某寧公司發送的《催繳通知單》，通知單上包含了高額的租金延期支付滯納金。某誠公司收到後立刻提出異議與某寧公司聯繫，11月某寧公司負責人找到某誠公司負責人告知商場準備於2017年11月30日閉店裝修，重新調整商場業態後按照商場的安排，某誠公司如果繼續經營只能到4樓重新裝修，現租賃的2樓商鋪商場準備收回。因為某誠公司的裝修投入較大所以某誠公司不同意。隨後，某寧公司又繼續發送了一份《解除合同通知書》通知書載明某誠公司延期支付租金已經構成違約觸發合同約定的約定解除條件。某誠公司提出異議，某寧公司按照通知於2017年11月30日閉店裝修，雙方對於賠償事宜未達成一致，釀成訴訟。

三、法院判決

一審法院認定了某誠公司未按時支付租金系某寧公司重新裝修改造商場規劃所致，並非某誠公司故意拖欠租金。本案涉訴合同履行過程中實際違約方系不依約履行出租商鋪義務的某寧公司。但是對於承租方主張的損失中只支持了學員退費損失，以鑑定意見系單方委託不客觀不真實為由未支持承租方裝修損失。雙方均不服提出上訴。

二審開庭期間，法官當庭詢問承租方對商鋪的具體裝修金額，並釋明詢問承租方是否提交裝修票據作為證據。承租方回覆法官第一當時裝修的原始票據只保留了部分，大部分都已丟失，二是我們主張的商鋪裝修現值損失，而非裝修投入損失。但是考慮到鑑定的單方瑕疵性，我們還是提交了保存的裝修票據作為證據。最後二審判決認定違約方為某寧公司，酌定支持了某誠公司的裝修現值損失。

四、法律分析

初次接觸這個案件時，團隊律師都認為案件難度比較大，原因是合同條款對承租方不利，並且表面呈現出來的就是承租方沒有按照合同約定支付租金觸發了合同約定的解除條款。承租方感覺很冤。明明是他們因為商場生意不好想提前收回商鋪才故意後面不收租金只收物業費，故意讓我們違約。我們投入100多萬裝修才用了兩年時間就被提前收回了，對方違約造成大量學員退費，造成巨大損失。當事人喊冤，但是作為律師的我們深知客觀事實與法律事實的距離。我們總結了本案的兩大要點和難點，一是如何還原客觀事實，讓法院認定出租方違約方；二是如果認定出租方違約，承租方損失如何確定。圍繞要點，我們展開代理工作。

1、還原合同履行期間雙方租金支付習慣，證明承租方未付租金系支付條件未成就。

將以往雙方支付租金的所有記錄整理出來，發現在雙方履約過程中沒有按照租賃合同約定的時間和金額支付租金。在後期履約中，某寧公司根據實際情況對租金優惠後收取。並且每次支付租金時，某寧公司都會先按照當季優惠核算金額後向某誠公司發送《繳費通知單》，該通知單同時包含租金及物業費。某誠公司收到通知單核對後向某寧公司支付租金及物業費。故從雙方的交易習慣可以看到三個事實要點，一是某寧公司一直將租金和物業費一起收取，二是租金的支付金額並非合同約定金額，而是經某寧公司核算後發送某誠公司支付的。三是租金支付時間也並非合同約定，二是雙方按照支付習慣支付。

與以往租金支付習慣不同的是，2017年有兩個季度的《繳費通知單》只有物業費沒有租金。雙方以往所有租金支付往來的表格列出來後，可以明顯看到某寧公司打破雙方租金支付習慣，故意不收取這兩個季度的租金，造成某誠公司違約假象。

當然，嚴格講，承租方支付租金是法定義務，如果出租方拒收可以採用提存等形式，但是我們説實踐中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上給承租方的感覺是雙方友好履約中。所以為了最大化防範風險，我們還是建議承租方按照雙方約定或者交易習慣交納租金，如果確實遇到承租方通知不交或者拒收的情況，應該及時通過工作聯繫函，電話錄音等將證據固定下來。

2、舉證整個商場閉店裝修，出租方不收取商户租金的違約真相。

某寧公司基於調整商場佈局提前收回商鋪的考慮，所以在正式通知商户前故意造成商户租金未付的現狀，但承租方對於出租方回覆等通知這些事實都沒有證據證明。所以在後期某寧公司負責人與某誠公司負責人商談調整商鋪配合商場裝修時，某誠公司進行了錄音取證，將雙方真實的履約過程進行了錄音固定。一審時將錄音證據提交。

同時某寧公司準備提前收回商鋪調整商場佈局故意不收取商户租金，不僅針對某誠一家公司，所以一審時某誠公司尋找其他商户證明某寧公司違約的行為。

3、裝修現值損失的舉證

還原了出租方違約的事實，承租方還面臨一個大問題就是關於損失的舉證。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規定：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時……已形成附合的裝飾裝修物，出租人統一利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。這條法律規定是支持承租方裝修現值損失的法律依據。但是對於商鋪現值損失如何認定，法律沒有明確規定。當然，訴訟過程中申請法院委託鑑定中心對現場進行鑑定當然是最好的方式，但是很多案件，往往到訴訟時已經不具備鑑定的客觀條件。具體到本案，因為出租方收回商鋪進行了重新裝修，現場已經不存在無法進行鑑定。考慮到這個現實問題，承租方在閉店前單方委託具有司法鑑定資質的鑑定中心對於商鋪的裝修現值進行了現場鑑定，並且申請公證處對於整個鑑定過程進行了全程錄像公證。雖然該鑑定及公證都是單方委託，程序上確實存在瑕疵，一二審法院都沒有認定，但是對於裝修現值損失這一事實出租方也客觀向法庭呈現了，供法庭參考。

對於裝修現值的舉證，承租方還是要窮盡己方的舉證能力。司法實踐中，當無法評估裝修現值，法院一般會綜合考慮裝修工程具體情況、實際經營的時間長短、折舊情況酌定商鋪已形成附合的裝修現值。所以對於法院酌定考慮的因素承租人還是應該儘量提供證據讓法官參考。

4、可得利益損失的認定

與本案類似的有很多商鋪租賃經營的是會員充值業務，出租方提前收回商鋪必然會導致會員退費損失。對於這部分一般作為可得利益損失進行認定。可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。最高人民法院曾於2009年發佈《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，該指導意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規則，即違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。所以實踐中，法院在處理這部分損失時會相應的考慮必要的交易成本而不能直接認定退費金額就是損失金額，但由於必要的交易成本往往難以舉證確定，所以實踐中法官對於這部分損失也往往通過酌定支持。本案的二審法院根據承租方主張的退費損失，酌定支持了這部分會員退費損失。

五、總結

實踐中，因為大部分承租人的法律風險防範意識不強，日常管理不規範，使得這類案件涉訴後證據相對缺乏，處理有一定難度。想要最大限度保護承租人合法權益，除了需要代理人在處理這類案件時精準制定訴訟策略，準確識別固定相關證據，深入研究同類案件司法實踐處理規則外，還需要承租方完善日常經驗管理，提高風險防範意識。

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