未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛的處理原則

未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛的處理原則

未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛的處理原則

——樑某上訴鄭某房屋買賣合同糾紛案

依據：(2011)二中民終字第03640號

核心法律問題：要式合同、合同欠缺條款的認定

案情介紹

一、基本案情

2011年4月，鄭某訴至原審法院稱：2000年我與樑某達成口頭房屋買賣協議，我給付樑某24萬元房款，樑某將涉訟房屋出售給我。後我要求樑某辦理過户手續，樑某推託。現我居住該房已達11年，2009年3月樑某告知我騰房，故我起訴要求樑某辦理房屋過户手續。

樑某辯稱：我與鄭某非房屋買賣關係，2000年因我需用錢，委託房屋中介機構做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬元手續費，鄭某給付我24萬元，我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋，後要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過訴訟時效，我不同意其訴訟請求。

本案審理過程中，經鄭某申請，法院依法查封本案涉訟房屋的產權。

二、法院判決

據此，依照《中華人民共和國民法典》第一百三十條的規定判決：樑某於判決生效後七日內協助鄭某將涉訟房屋所有權轉移登記在鄭某名下。

判決後，樑某不服原判，向二審法院提起上訴，認為原判認定事實不清，證據不足，適用法律錯誤，且鄭某的訴訟請求已過訴訟時效，故請求撤銷原判，依法改判駁回鄭某的訴訟請求。鄭某同意原判。

據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定判決：駁回上訴，維持原判。

審判邏輯

一、爭議焦點

本案爭議焦點在於：樑某與鄭某之間是否存在房屋買賣關係；當事人能否以非書面形式訂立要式合同；當事人約定不明或無約定時合同條款的如何確定。

二、觀點透析

（一）要式合同及其例外

根據合同的成立是否需要特定的形式的區別，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指根據法律規定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，並無特定形式要件的要求。

關於合同的形式要件問題，在我國合同法律制度發展過程中，經歷了一個從絕對嚴格到相對寬鬆的演變過程。在《民法典》正式實行之前，一般採取嚴格的形式要件主義，即凡規定採取書面形式訂立的合同，非經書面形式不發生效力。隨着我國市場經濟和法律制度的逐漸完善，此嚴格的規定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實行，其中第36條明確規定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。

（二）合同欠缺條款的認定

（三）本案審理思路

在對雙方法律關係予以定性後，即須解決雙方以非書面形式訂立要式合同的問題。樑某與鄭某進行的房地產轉讓交易，按照法律規定應當採取書面形式訂立合同。但根據案件查明的事實，鄭某作為買受人已經履行了支付價款的主要義務，樑某亦已接受，故雙方雖未按法律規定簽訂書面合同，也應當依據《民法典》第36條之規定，認定雙方合同成立。同時，該合同自成立時生效。