抵押貸款貸款的法律規定是什麼？

一、抵押貸款貸款的法律規定是什麼?

借款人/抵押人/抵押物財產共有人身份識別及承擔的責任

1、 在個人住房抵押貸款業務中，向銀行申請抵押貸款的借款人一般為該抵押房屋的所有權人，所以借款人即為抵押人;但抵押人未必是借款人，銀行在選擇借款人人選時，除了滿足其為抵押房屋的所有權人之外，還考慮借款人的年齡、收入、財產及資信等情況。因此，在抵押房屋內的所有權人即共有人同為抵押人。抵押物財產共有人是指不上產證的具有法定或約定共有關係的第三人，一般情況下為房屋權利人的配偶。

2、 依據《上海市1994年公房出售暫行辦法》(以下簡稱“九四”方案)及其《實施細則》規定，同時《滬高法1996-250號文處理公有住房出售後糾紛的若干意見》規定，按“九四”方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。對於該等房屋進行房地產查閲時，一般登記的註記為房改售房或售後公房。這也是基於歷史原因產生的又一類型抵押物財產共有人。

3、 依據《物權法》第103至104條的共有關係性質不明時的推定及分額確定規則，即可以理解為房屋權利人沒有約定，除了房屋權利人具有家庭關係的即為共同共有外，視為按份共有。同時未約定或約定不明共有份額的，按出資額確定;不能確定出資額的，視為等額按份共有。同時，見《物權法》第97條的處分條款，處分共有不動產的，應當經佔份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。這也是要求抵押物財產共有人本人簽署同意抵押文件的法律依據。

4、 根據不動產物權公示公信原則，基於筆者對《物權法》第106條第3款的理解，抵押權人若因信賴不動產登記簿的登記信息，而與房屋權利人簽訂《房地產抵押貸款合同》並辦理了抵押登記，即使在簽訂房地產抵押貸款合同時該房屋權利人隱瞞其婚姻狀況或因登記機關登記錯誤引發的瑕疵，均可以被抵押權人(即銀行的善意)所吸收。但隨着央行建設的個人徵信系統完成全國聯網，公安部建立的全國公民身份信息查詢系統等電子化信息的網絡建設，商業銀行審查借款人等各方面信息的網絡也開始鋪開，未來不排除銀監會或央行加重銀行審查義務的可能，而對於抵押物財產共有人或其他信息的審查不到位，就對抵押權的設立產生瑕疵。

5、 依據《物權法》第102條之規定，因共有不動產產生的債務，在對外關係上，共有人承擔連帶債務。因此，不論是借款人、抵押人及抵押物財產共有人對於銀行貸款具有法定的連帶還款義務，但是，如果抵押權不生效，該債務則變成無擔保債務，銀行則失去了優先受償的權利。

二、境外個人購買自住商品房的政策解讀

1、 據國務院建設部等六部委發佈的《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》(建住房[2006]171號)之規定，在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住的商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。同時，建設部與國家外匯管理局聯合發佈《關於規範房地產市場外匯管理有關問題的通知》(匯發 [2006]47號)中規定，對於超過一年的解釋為“一年期以上的境內有效勞動僱傭合同或學籍證明”。

2、 根據上海市各區房地產交易中心實踐操作，對外籍人士(即持有外國護照)申請辦理所購商品房之房屋所有權轉移登記或預售商品房預告登記的基本要求如下：　　　　購房業主應提供本人一年期以上的境內有效勞動僱傭合同的原件，具體注意事項有：a)該勞動合同應使用“勞動合同”或“聘用合同”的抬頭作為合同名稱;b)該勞動合同中的僱主即公司註冊地在上海，且本人工作地點亦在上海;c)勞動期限滿1年以上，即該勞動合同自簽訂生效之日至辦理房屋所有權轉移登記或預售商品房預告登記之日已經超過1年，並且仍在有效期內;d)該勞動合同中所規定的薪水應與所購商品房價格相適應，並在合理範圍以內;e)該勞動合同應為中文版本，如為英文版的則須翻譯機構出具中文翻譯件;f)建議提供加蓋公章的公司營業執照複印件。同時，購房業主本人在本市各區縣房地產交易中心填寫《境外個人自住承諾書》(委託他人辦理登記的須事先本人填寫)。

貸款行為在日常生活當中比較常見，比如説購買房屋的時候，不能夠一次性繳納房款的話，那麼付一個首付，日後就需要進行分期付款，貸款的過程當中存在着抵押擔保，具體的擔保法律規定內容當中就包括，抵押擔保人的一些信用資質。