延期交房退房貸款怎麼處理
買房是一件值得讓人高興的事情,但是開發商如果延期交房就使人非常煩惱。遇到這種情況有些人會選擇退房,但是買房時的貸款要如何處理呢?接下來本站小編就為大家來解答一下延期交房退房貸款怎麼處理。下面本站小編就為您詳細介紹。
一、延期交房退房怎麼處理
1、先解除購房合同,由開發商退還業主全部購房款、利息及其它辦證費用,然後,由業主到銀行解除擔保貸款合同,辦理提前還貸手續,將剩餘貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行;
2、業主先到銀行解除擔保貸款合同,辦理提前還貸手續,將剩餘貸款本息提前還給銀行,然後,業主再同開發商解除購房合同,要求開發商退還業主全部購房款、利息及其它辦證費用;
3、業主與開發商達成退房協議,開發商將首付款、已還按揭款及利息、其它費用返還給業主,業主欠銀行的剩餘貸款本息也委託開發商直接還給銀行,解除擔保貸款合同。
由於貸款已一次性過至開發商帳户,實踐中,往往採取第三種方式,由開發商將剩餘貸款金額及利息支付給貸款人。
此外,在購房者辦理按揭貸款時,銀行一般都會要求買家為其購房上保險,保險受益人為貸款銀行,所以在解除借款合同後還要辦理保險退保手續。
若開發商不同意退房,無法達成退房協議,業主可以直接向法院起訴,請求法院在判決解除購房合同的同時一併解決按揭貸款問題。
二、解除購房合同後貸款怎麼還
那麼,解除購房合同以後,按揭貸款應當怎麼償還?由於購房合同被解除,開發商從買家處取得的所有購房款項均應返還買家。然後,買家應依據《貸款通則》第32條第5款:借款人提前歸還貸款,應當與貸款人協商的規定,與銀行協商將剩餘貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
實際上,這種還款方法是一種理論上的做法,實踐中很難這樣操作,因為買家所購房屋已經向銀行做抵押。如果買家拿到這筆錢後不還銀行,銀行只能行使抵押權,拍賣或變賣已設定抵押的買家所購房屋。
但此時房屋已不歸買家所有,處分該房屋就損害了開發商的利益,開發商絕不會吃虧。那麼,實踐中,解除購房合同後按揭貸款怎麼還呢?實際上,只能由開發商將應退購房款分為兩部分,其中屬於買家首付款的部分直接退還給買家。
屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,並視為買家已向銀行提前還款。銀行依據中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第30條之規定:“抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款後,抵押物或質物返還抵押人或出質人,借款合同終止”,從而接收還款,終止借款合同。
我國《民法典》(2021.1.1生效)第393條之規定:“抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消滅的,抵押權也消滅”,貸款合同終止後,抵押權即告消滅,當事人應辦理相關解除抵押登記手續。
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