應該怎麼通過遺囑設立居住權

根據民法典的規定，當事人想要設立居住權，應當採用書面方式訂立居住權合同，其次要向不動產登記機關申請居住權登記，居住權自登記時設立，這樣居住權人就可以按合同約定，合法佔有所有權人的住宅，以滿足生活居住的需要。

以合同方式設立居住權，民法典規定得相對比較具體，但對以遺囑方式設立居住權的，卻並未作出詳細規定，所以本文將結合相關案例，來談談以遺囑方式設立居住權的問題。

一、如何以遺囑方式設立居住權?

在生活中，有的老人既想為珍重之人留一份居住保障，又想把房產留給子女繼承，這時該怎麼處理?

深圳一對老夫婦，兩人都八十多歲了，擁有多套房產，二老育有一兒一女，兒子離異有一子。

老人考慮到如果把房產全部留給兒子，可能會被兒子拿去做生意，風險太大，萬一被債務所累，年老時連住的地方都沒有。

為了家族財富的傳承，最後老人通過遺囑公證的方式，將房產的所有權遺贈給孫子，把居住權保留給兒子。

對於這個案例，會引申出另一個問題，當老人百年之後，兒子對房子的居住權該如何實現呢?

對此，我們可參考2021年7月1日施行的《武漢市居住權登記操作規範(試行)》這一文件，來進一步解答這個問題。

根據該規範的內容，如果房主留下遺囑約定你對該住宅享有居住權，房主去世後，首先你應當召集遺囑人的全體繼承人到不動產登記窗口，書面確認該遺囑是否為生效遺囑，然後你要持遺囑人死亡證明、該生效遺囑申請辦理居住權登記。

如果法院的生效判決確定了你享有的居住權，也可單方申請。

二、遺囑設立居住權，不以書面形式為必要條件。

通過遺囑設立居住權不需要嚴格採用書面形式，較之合同設立居住權，這是它的特別之處。

根據民法典繼承編的規定，遺囑共有自書遺囑、錄音錄像遺囑、公證遺囑、口頭遺囑、代書遺囑、打印遺囑共6種法定形式，然而錄音錄像遺囑、口頭遺囑本身就不具備書面形式，所以，對於以遺囑方式設立居住權的，只要遺囑本身符合法定的遺囑形式且有效，為充分尊重遺囑人的真實意願，即便以錄音錄像遺囑、口頭遺囑這樣的非書面形式設立的居住權也應當認定是合法有效的。

三、遺囑設立居住權，登記並非生效要件。

民法典第368條規定，居住權自登記時設立。

但通過遺囑方式設立居住權的，如果嚴格適用“自登記時設立”，則會出現以下兩個問題：第一，立遺囑人生前就為特定對象辦理居住權登記，此時遺囑並未生效，但居住權卻已經登記設立，如果之後遺囑無效、被撤銷，勢必與已經登記設立的居住權產生衝突;第二，若適用登記生效要件，立遺囑人去世後，如果繼承人拒絕配合辦理居住權登記，特定對象將無法實際享有居住的權利，不利於權利的行使。

對於這個問題，認為遺囑繼承有其特殊性，以遺囑方式設立居住權的，居住權應當自繼承開始時設立，登記並非生效要件。

根據民法典第230條的規定，因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力，居住權作為用益物權的一種應當適用該項法律規定。

因此，通過遺囑設立居住權的，自繼承開始時即設立。

那為什麼還要進行居住權登記呢?特定對象在取得居住權後，向不動產登記機關申請居住權登記，是為了公示自己的居住權，當發生爭議時，已完成居住權登記的一方受法律保護，可優先享有權利。

綜上，通過遺囑設立居住權，在保障特定對象居住利益的同時，避免不必要的紛爭，有其重要意義。

當然，在設立過程中還要注意一些特殊的規定，有相關法律問題可以和我聊聊。