離婚房產評估流程是什麼？

離婚時凡是需要分割房產的，應分情況討論。若是需要補償其中一方錢款，則需要進行離婚房產評估流程，出具評估報告。以此確定房屋價格和補償款數額。房屋屬於價值變化財產，不能夠按房屋購買時價格直接計算，法院也不一定允許進行拍賣。婚姻法對此進行了規定，以下是法規和評估具體方法：

一、房產評估規定

《婚姻法解釋二》

第二十條 雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

1、雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當准許；

2、一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

3、雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

二、評估流程

（一）獲取估價業務

獲取估價業務是指獲取房地產估價業務,這是房地產估價的先決條件。

（二）明確估價基本事項

無論從何種途徑獲取房地產估價業務,估價方與委託估價方一般都有一個業務接洽的過程,在此過程中,估價方要就估價的基本事項以及估價收費問題與委託估價方溝通和協商,予以明確,並簽訂合同,為後續工作打好基礎。

1、明確估價目的

所謂估價目的,是指為何種需要而估價。估價目的決定了房地產價格類型,也決定了估價的依據,是實施房地產估價的前提條件。受理估價的具體目的主要包括：

市場行為：買賣、租賃、轉讓、抵押、典當、保險、拍賣等;

企業行為：合資、合作、股份制改造、上市、兼併、破產清算、承包等;

政府行為：農用地徵用、土地使用權出讓、課税、拆遷補償、作價收購、土地使用權收回等;

其他：繼承、糾紛、贈與及可行性研究、他項權利造成的房地產貶值等。

任何一個估價項目都有估價目的,並且只能有一個估價目的。

2、明確估價對象。

明確估價對象即明確待估對象的基本情況,包括物質實體狀況和權益狀況。

3、明確估價時點

估價時點是指決定房地產價格的具體時間點。由於同一房地產價格隨時間而變化,所評估的房地產價格,必定是某一時點的價格,而並非只是一個純粹的數字。因此,在進行房地產估價時,必須明確估價時點。否則,在估價過程中,有關參數的選擇、調整幅度的確定等將無法進行,其估價也將毫無意義。

4、明確估價日期

估價日期是進行房地產估價的作業日期。估價日期的確定也意味着明確了估價報告書的交付日期,因為,估價作業日期的止日期一般即為估價報告書的交付日期。

（三）簽訂估價合同

在明確估價基本事項的基礎上,估價方與委託估價方應簽訂委託估價合同或協議。

（四）擬訂估價作業方案

為保證估價工作高效率、有秩序地進行,根據估價目的、待估房地產基本情況及合同條款,估價方應及時擬定合理的估價作業方案,其主要內容包括：

1、擬採用的估價技術路線和估價方法;

2、擬調查收集的資料及其來源渠道;

3、預計所用的時間、人力、經費;

4、擬定作業步驟和作業進度。

（五）蒐集、整理估價所需資料

估價資料是為應用估價方法、作出估價結論及撰寫估價報告書提供依據的,因此,估價資料是否全面、真實、詳細直接關係到估價結果的可靠性和準確性。

房地產估價資料一般包括下列四個方面：

1、對房地產價格有普遍影響的資料,主要包括：統計資料、法律法規資料、社會經濟資料、城市規劃資料等。

2、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料,主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎設施資料、建築物造價資料、環境質量資料等;

3、類似房地產的交易、成本、收益實例資料;

4、反映估價對象狀況的資料。

收集估價資料,其來源主要有：

1、委託估價方;

2、實地勘察;

3、政府有關部門;

4、房地產交易市場及有關中介機構;

5、有關當事人;

6、專業性刊物。

（六）實地查勘估價對象

實地查勘是指房地產估價人員親臨現場對估價對象的有關內容進行實地考察,以便對委估房地產的實體構造、權利狀態、環境條件等具體內容進行充分了解和客觀確認。

通常,委託估價方應派出熟悉情況的人陪同估價人員實地查勘。在實地查勘過程中,估價人員要事先準備已設計好的專門表格,將有關查勘情況和數據認真記錄下來,形成“實地查勘記錄”。完成實地查勘後,實地查勘人員和委託方中的陪同人員都應在“實地查勘記錄”上簽字,並註明實地查勘日期。

（七）選定估價方法計算

在前述工作的基礎上,根據待估房地產估價對象、估價目的和資料的詳實程度,就可正式確定採用的估價方法,然後,採用相應的估價方法進行具體計算。

（八）確定估價結果

估價結果的確定過程,是使評估價格不斷接近客觀實際的過程。不同的估價方法是從不同的角度考慮對房地產進行估價的,因此,用不同估價方法對同一宗房地產進行估價,其計算結果很自然不會相同。估價人員應對這些結果進行分析、處理,以確定最終估價額。

（九）撰寫估價報告

估價人員在確定了最終的估價額後,應撰寫正式的估價報告。估價報告是房地產估價機構履行委託估價合同的成果,也是估價機構所承擔法律責任的書面文件,同時又是房地產估價管理部門對估價機構評定質量和資質等級的重要依據。

（十）估價資料歸檔

完成並向委託人出具估價報告後,估價人員應及時對涉及該估價項目的資料進行整理、歸檔,妥善保管。這將有利於估價機構和估價人員不斷提高估價水平,同時也有助於行政主管部門和行業協會對估價機構進行資質審查和考核,還有助於解決以後可能發生的估價糾紛。

整個工作程序完成一般需要三至四天。

三、離婚房產如何評估價格

1、房產評估是按房屋總值來計算

2、若該房屋是僅有的住房，法院是不會支持出售或拍賣房產的，因為基本的住房需求，必須得到保障，離婚時一般均等分割，分割時應按房屋的市場價(評估價)計算，而不是按購房合同金額計算，取得房屋的一方要支付對方半價。 如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。

比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現值60萬元(評估價)，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現值減去30萬元貸款等於30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是説，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨償還剩餘的貸款本金及利息。

四、離婚時房屋評估怎樣收費

1、房地產價格評估收費、土地價格評估收費標準實府定價，其收費標準按照標的總額採取差額定率分檔累進制，每宗房地產價格評估收費不足300元的，按300元收取。

2、為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，評估機構按一般宗地評估費標準的50%計收評估費，清產核資中的土地價格評估，按一般宗地評估費標準的30%計收評估費。

3、普通諮詢報告，每份收費300-1000元；技術難度大、情況複雜、耗用人員和時間較多的諮詢報告，可適當提高收費標準，收費標準不超過諮詢標的額的0.5%。

4、房屋租賃代理費，無論成交的租賃期限長短，均按半至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收，房屋買賣代理收費，按成交價格總額分檔累進計收：

500萬元以下2.5%

501-2000萬元2%

2001-5000萬元 1.5%

5001-10000萬元 1%

10001萬元以上 0.5%

實行代理的高收費標準不得超過成交價格總額的2.8%。

5、房地產中介服務機構對委託人的口頭諮詢，按照諮詢服務所需時間結合諮詢人員專業技術等級由雙方協商議定收費標準。

離婚分割財產確定房屋價格應找專業機構進行評估，獲取業務、明確估價房產後雙方簽訂合同。估價人員收集好各方面資料後，選取合適的方法，一般情況下耗時不到一週時間即可完成。注意選擇評估中心時不能讓任何一方當事人推薦，建議諮詢律師，以防受騙。