簽訂的買賣合同何時生效？

一、簽訂的買賣合同何時生效？

根據《民法典》 第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。

房屋買賣合同一般自訂立合同之時成立並生效。但也存在如下例外：

1、若買賣雙方約定合同的生效條件，則買賣合同自生效條件成就時生效。

2、法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，自辦理批准、登記等手續後生效。

基於不動產所有權的特殊性，買賣中的商品房所有權，即產權應在買賣雙方辦理了過户登記手續後才轉移給購房人。過户登記不是房屋買賣合同的生效要件而僅是物權轉移的生效要件，它僅影響房屋所有權的轉移而不影響合同的成立與生效。

《城市房地產管理法》第六十條第三款規定的“房地產轉讓或變更時，應向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記”和《城市私有房屋管理條例》第六條規定的“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續”來看，上述法律和行政法規沒有規定房屋買賣合同必須辦理過户登記手續才生效。

二、何時房屋買賣合同無效？

1、房地產分離出賣，合同無效

由於房屋是建築在土地上的，為土地的附着物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效

主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：

(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(2)依法收回土地使用權的;

(3)權屬有爭議的;

(4)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

綜合上面所説的，簽訂買賣合同是需要在雙方自願的情況之下才能實施，一般只要合同成立，那麼就會產生法律效力，從而依法的獲得保護，如果一方存在違反合同的事情，那麼必定就需要承擔起法律的責任，所以，自己的權益自己保護。