房地產開發破產清算順序是怎樣的?
房地產開發企業如果經營不善就會破產,由於房地產開發公司比較特殊,所以其清算順序也有所不同,那麼房地產開發破產清算順序是怎樣的呢?其順序一般為成立清算組,暫時性接管公司事務,商討決定財產分配方案,起算結束後,企業破產成立並註銷公司登記。
房地產企業破產清算順序
根據《中華人民共和國企業破產法》和《中華人民共和國民事訴訟法》規定,公司破產清算的程序為:
(1)成立清算組
人民法院應當在宣告企業破產之日起十五日內成立清算組,接管破產企業,清算組應當由股東、有關機關及專業人士組成。
(2)清算組接管破產公司
人民法院宣告企業破產後,破產企業由清算組接管,負責對破產企業的財產進行管理、清理、估價、處理、分配,代表破產企業參與民事活動,其行為對人民法院負責並彙報工作。
(3)破產財產分配
分配破產財產,由清算組提出分配方案,在債權人會上討論通過,報人民法院批准後由清算組具體執行。
(4)清算終結
破產財產清算分配完畢,由清算組向人民法院彙報清算分配工作的情況,並申請人民法院裁定破產終結,未得到清償的債權,不再進行清償。
(5)註銷登記
企業破產,破產財產分配完畢,企業法人依法終止其民事行為能力,清算組向破產公司的原登記機關申請註銷原公司登記。
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房地產企業破產清償順序
破產清償順序指的是破產財產應當按一定的順序和比例,公平地分配給債權人。破產財產的分配,是破產清算的最後階段。但是,房地產企業由於涉及的利益羣體較多,情況複雜,與其他普通企業有所不同。
(1)被拆遷人權利順位
2011年1月21日起施行的國務院《國有土地上房屋徵收和補償條例》將國有土地上房屋徵收和補償的主體限定為市、縣級人民政府,不包括房地產企業。但在該條例實施前,依照國務院《城市房屋拆遷管理條例》規定,房地產企業取得房屋拆遷許可證的,可以成為拆遷人,與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償合同。
《國有土地上房屋徵收和補償條例》實施後,以房地產開發企業作為拆遷主體的現象仍然存在。作為歷史遺留和違法行為的共同產物,拆遷人房地產開發企業破產後,被拆遷人權利保護問題亟待解決。其中,被拆遷人選擇房屋產權調換方式進行安置補償的,因房屋的拆遷與安置房的建成補償存在時間差,往往使補償矛盾延續至破產程序中。
對此,有專家認為,應當賦予被拆遷人的權利以絕對的優先性,作為第一順位保護。一是因為拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產的基本物質條件;二是因為房屋拆遷涉及社會公共利益,被拆遷人服從公益理應獲得特別保護;三是因為被拆遷人與房地產開發企業簽訂安置補償協議,早於土地使用權抵押或在建工程抵押,物保債權人通過審查及相應安排,完全可以防控被拆遷人權利優先性帶來的信用風險。
在法律上,最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規定:“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。”
雖然依據該款不能直接得出被拆遷人權利最為優先的結論,並且優先權的法源也並非是司法解釋,但足可印證最高司法機關所持被拆遷人權利優先保護的立場。在被拆遷人權利優先性的實現方式上,用於置換的房屋為現房的,可以根據被拆遷人申請,將不動產所有權變更登記至被拆遷人名下;用於置換的房屋為期房的,被拆遷人可以繼續獲得該期房或者就相應期房變價所得優先受償。
以上就是房地產開發破產清算順序是怎樣的問題,公司破產後的清算程序非常重要,因為公司破產前存在的債權債務需要處理,我們要維護債權人及債務人的合法權益就要進行清算。清算組需要向人民法院彙報工作情況,對於清算中作出的決定由法院同意後才可以實施。
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