房地產私募基金公司是怎樣的

一、房地產私募基金公司

房地產投資基金公司是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度的公司。

它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委託給專業人員專門從事房地產或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取代理費用。

二、房地產私募基金的特點

1、多固定收益，少浮動收益

與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金不同，房地產私募基金極少採用純浮動收益結構。相反的，房地產私募基金的發起人(主要是融資方)會通過基金架構和交易結構的設計，或多或少地給予投資人固定收益的承諾。事實上，出於現階段房地產行業波動明顯的特徵，一般的房地產私募基金如不採用固定收益模式就很難排除投資人的風險顧慮，進而對基金募集造成很大障礙。反之，對房企而言，如房地產行業反彈後持續走好，固定收益的基金模式將確保其取得項目開發的大部分利潤。

2、多優先、劣後結構，少同股同權結構

作為給予投資人固定收益承諾的一種方式，房地產私募基金一般會借鑑信託的“優先、劣後”結構。簡單而言，房地產私募基金的投資人一般均為“優先級合夥人”，在優先級合夥人出資總額的基礎上，房企本身或基金管理公司或其關聯企業將“配比”20%-30%的資金作為“劣後級合夥人”;在優先級合夥人全部收回其投資本金和按固定收益計算的投資回報前，劣後級合夥人將不得取回其出資，也不得分配任何收益。上述表述原則上都會在房地產私募基金的《合夥協議》中有所體現，相當於有融資需要的房企在基金架構內給投資人做了一定程度的擔保。值得關注的是，部分房地產私募基金已逐步開始向社會募集劣後級合夥人。如這種模式得以推廣，則不僅房企的資金和擔保壓力將大大降低，房地產私募基金的受眾面也將得以擴大，從而更好地符合不同收益需要和不同風險承擔能力的投資者的需要。

3、多夾層投資，少股權投資

房地產私募基金業目前主流的投資模式都是採用“股權債務”的“夾層投資”的方式，即通過股權轉讓等方式持有房地產項目公司股權後，再以股東身份向項目公司做股東借款。由此導致的退出方式是：債權部分，還本付息;股權部分，由開發商回購。原則上，雙方會簽訂一個固定的回購協議，比如約定一年之後以什麼樣的價格回購股權。

三、房地產私募基金存在的問題

目前市場上運作的房地產私募基金本身存在很多不規範的情況，導致諸多投資人對於此類基金仍處於觀望狀態，主要的問題有：一是基金管理人良莠不齊。各地關於私募基金管理人的門檻各不相同，有的要求設立股權管理公司，有的僅僅投資管理公司或者諮詢公司就可以充當管理人的角色，而且關於管理公司的人員要求也幾乎沒有法律規範。加之私募基金的載體有限合夥企業本身就是最為靈活的組織形式，其出資、驗資、減資、清算等等法定手續存在許多不規範的情況。二是關聯交易充斥其中。相比與傳統的Pre-IPO類的私募股權基金，房地產私募基金關聯交易的情況更為普遍，基金管理人本身來自於房地產公司，或者與房地產公司有着千絲萬縷的關係。此類私募基金最終是否能夠確保投資人的利益尚存疑問。房地產私募基金至今始終以行業自律為主，其中的關聯交易和利益衝突更是一直缺乏監管。房企在組建基金後投資他們自己的項目時是否能認真、公允地進行盡職調查、風險評估和項目商業條款談判，將直接決定投資人的資金安全。

以上內容主要介紹了和房地產私募基金公司有關的內容。房地產私募基金公司是房地產市場快速發展的產物，同時是對資本需求的產物。私募基金進入房地產市場，也是對房地產市場的一種支撐，給房地產市場的發展帶來足夠多的資金。但是私募基金涉足房地產市場，意味着市場的複雜程度也在變化，因此也要加強對房地產私募基金的管理。