違約金怎麼算，房產證沒下來違約金怎麼算

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

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違約金怎麼算

違約金的計算往往依據雙方所簽署的協議之約定，當違約方拒絕承擔違約責任時，法院可以根據生效裁判文書所確定的違約金計算方法予以執行。通常，雙方可以明確約定違約金的具體數額，也可以約定一定的比例有一種情況，往往給當事人雙方甚至法院帶來困難，即，當違約金按照逾期期限來計算時，其起止期限難以確定，比如，雙方約定逾期付款時，付款方向收款方支付違約金每日30元，違約金總額等於30乘以遲延天數，顯然，遲延天數的確定成為問題的關鍵。本文將分情況討論該問題。

法院執行過程中違約金截止日期的確定

1、執行之前法院未採取財產保全措施，違約金截止日期的確定

(1)如果執行依據即生效裁判文書中明確確定了違約金計算的截止日期，則依據該日期計算違約金數額。

(2)執行依據中確定違約金計算截止日期為“實際給付之日”時，分兩種情況對待：如果被執行人直接向申請執行人履行義務，違約金截止日期為實際履行之日，即實際給付之日如果被執行人拒絕履行被強制執行，違約金應當計算至法院執行機構實際控制被執行人應履行的財產或價款之時。

(3)執行依據既沒有確定違約金截止日期也沒有截止日期為實際給付之日，違約金的截止日期為裁判文書生效之日。

2、執行之前法院採取了財產保全措施，違約金截止日期的確定

(1)執行依據即生效裁判文書中明確確定了違約金計算的截止日期，則依據該日期計算違約金數額。

(2)如果執行依據中明確違約金截止日期為實際給付之日，則：被執行人主動履行的，違約金截止實際履行之日被執行人拒絕履行被強制執行的，違約金截止日期為法院執行立案之時。

(3)執行依據既沒有確定違約金截止日期也沒有截止日期為實際給付之日，違約金的截止日期為裁判文書生效之日。

法院執行之外，違約金截止日期的確定

1、雙方根據合同中明確截止日期來確定

合同雙方一般會選擇約定違約金計算的截止日期，這樣可以避免上述麻煩。但是，很多情況下，因為違約行為尚未發生，違約後果持續的期限無法準確預計，所以，雙方無法精準確定違約截止之日。

2、明確約定違約金計算的起點，違約金計算至雙方解決爭端之時

這是現實中罪常見的情況。比如，逾期交房違約責任，一般會計算至購房者與開發商達成一致意見之時。此種情況僅僅侷限於雙方協商解決爭端的領域，因此，既然能夠協商，違約金也可以協商，所以，對於解決問題的實際意義並非想象中的那樣大。

3、違約金計算至違約方履行義務完畢之時

違約方自願履行義務並願意承擔違約責任，此時，訴訟顯得多餘。如何確定違約金計算截止日期呢張志勝律師個人觀點是：違約方完全履行義務之時，違約金計算期限截止這不僅合乎邏輯，同時也有利於問題的解決。當然，如果在違約方完全履行義務之後到雙方確定違約金數額之時尚有一段時間，從法律上講，守約方可以將截止日期確定為爭端最終解決之日。