出賣人不簽訂購房合同怎麼辦
一、出賣人不簽訂購房合同怎麼辦
出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立,能否判決當事人訂立房屋買賣合同?
一般認為,有效成立的合同應當被實際履行,除非存在履行不能的情形。有觀點認為,應當“要求雙方按預約訂立本約,預約中未列人的非主要條款,雙方不能達成協議的,可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。”
但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同,該簽約行為雖然受到預約效力的約束,但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程,不僅要體現合同自由原則,而且因為商品房買賣認購書畢竟只是預約,如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話,實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力,而是認為“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理。”
二、出賣人無售房資格怎麼辦
約定簽約時間屆至時出賣人尚未取得售房資格,出賣人要求訂約的,如何處理?
出賣人未取得售房資格的情形有二:一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形,禁止其轉讓的;二是預售人未取得預售許可證明的。
在商品房預售情形下,出賣方(預售方)預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售,否則對預售合同的效力產生影響(最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條,見本書對商品房預售合同效力的相關論述)。如果在約定訂立預售合同的特定時段,出賣人要求訂約,而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效(起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件,預售合同無效)的風險為由,不願履行締約義務的,屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。
現實中,要是遇到出賣人不簽訂購房合同的情況,此時需要購房者採取相應的措施來處理,否則的話自身利益就有可能受到損害。這種情況下,其實可以與出賣人即使解除房屋買賣關係的,當然要是產生了糾紛的話,也是可以委託專業的律師來幫助進行處理。
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