房屋租賃合同簽訂後出租人毀約怎麼辦?
1、發生一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時,如果約定的違約金“低於”實際發生的損失,守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高於實際損失,違約方可以起訴到法院請求減少違約金。房屋租賃違約金也是如此。
2、租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算,定金和違約金以及損害賠償金不能重複計算。租房合同解除後,各種違約金的計算又因情況的不同二不同。
3、民法典沒有規定房屋租賃違約金的標準,都是房屋租賃雙方自行約定違約金的數量,雙方認可就可以。約定的違約金高請求減少時;必須是約定的違約金“過分”高於實際損失,也就是懸殊,比如實際損失只有一百元,但約定的違約金卻有幾千元。如果算“過分高於”,是法官的自由裁量範圍。
4、一般認為,現行民法典所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度,而屬於賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高於實際損失,也不能改變這種基本屬性。關於當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金,民法典未作明確規定。通説認為此種約定並非無效,但其性質仍屬違約的損害賠償。
承租人不交付租金的情況。租金的訴訟時效為一年,即自承租人應當支付租金之日起,如出租人在一年內不向承租人催收租金,則一年後,出租人的喪失勝訴權,法律不再對出租人的債權給予強制保護,出租人向法院起訴後,法院會駁回出租人的訴訟請求。出租人只能自己向承租人主張。如承租人未經出租人允許,擅自改變房屋用途,出租人可以要求承租人恢復原狀,並可以解除房屋租賃合同,追究承租人的違約責任。承租人提前退租,屬於違約,出租人可以依據房屋租賃合同追究承租人的違約責任。如果沒有約定,則可以要求承租人賠償因此帶來的損失。
租賃合同期滿,承租人拒不遷出房屋,出租人可以選擇向人民法院起訴,要求承租人遷出房屋,並承擔違約責任。現實中,有的部分承租人,特別是從事經營性業務的,由於生意不好或由於其他原因,可能一走了之,走時房屋內還有部分遺留物品,很多情況下,出租人不知道承租人的去向,也無法到法院起訴。這時,出租人可以在合同到期後,自行將房屋收回,但要注意保留證據(比如拍照、錄像),將屋內物品一一登記存放。
房屋租賃合同簽訂後一方違約,守約方要求違約方承擔違約責任時,如果約定的違約金“低於”實際發生的損失,守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高於實際損失,違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
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