怎樣防範房屋租賃糾紛
房屋租賃市場是目前比較熱的市場,隨之而來的就是房屋租賃糾紛的頻發。為了不使自己的權益受傷害,很多人在進行房屋租賃的時候都會先了解房屋租賃糾紛的防範措施。今天,我們就一起來看看現實中怎樣防範房屋租賃糾紛。
房屋租賃很容易出現糾紛,房屋租賃糾紛如何防範?房屋租賃糾紛防範措施之一就是完備房屋租賃的法律要件業主(出租人)要依法簽訂租賃合同,合法地出租房屋。這裏着重強調的是"合法"。避免房屋租賃就要進行租前調查,出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的瞭解,不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。
(1)完備房屋租賃的法律要件 業主(出租人)要依法簽訂租賃合同,合法地出租房屋。這裏着重強調的是"合法"。房屋租賃關係合法,才能做到有效。合法、有效,不但能大量減少租賃糾紛的發生,而且也是當事人保護自己最為實際的措施。要使租賃關係合法、有效,首先就要依法簽訂書面的租賃合同,將租賃當事人的權利義務在合同中明確的約定,這也就是通常所説的"先小人後君子"。其次就是合同內容不能違法,如房屋使用功能是住宅或廠房的,就不能未經有關職能部門審批,便在合同中擅自改變功能,作為商業用途出租。這方面的案例表明聘請專業律師參與房屋租賃談判、合同簽訂,在避免損失方面能起到事半功倍的效果。再次,房屋租賃法律關係,是一種比較特別的民事法律關係,它要做到合法、有效,除了雙方當事人的意思表示真實一致、合同內容合法外,還要求具備法定的形式要件,如出租人必須持有政府職能部門頒發的《房屋租賃許可證》,及合同簽訂後必須在10日內到房屋租賃管理部門登記備案等。
(2)租前調查 出租人在簽訂合同前應對承租人的經濟能力進行必要的瞭解,不要盲目出租房屋給沒有經濟能力的單位和個人。一些租賃糾紛的發生,往往和出租人出租房屋時的盲目性有關。現實生活中,一些業主因自己的物業空置而心中發慌,只要承租人出現,不管他是否有能力付房租,就很草率地簽訂合同,甚至未籤合同就將房屋交對方使用。結果到對方交不起房租時,才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發生後,吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟,法院判決對方付租金,但執行起來也可能因困難重重而不了了之。承租人不要貪圖便宜,找那些產權不明、違法建築及無《租賃許可證》,不允許出租的房屋業主租賃房屋。承租人租房前,最好到房屋租賃管理所諮詢自己所想租的房屋是否可以租,或請租賃所推薦可租賃的房屋,如能做到這點,基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經濟損失事件的發生。
(3)出租人在出租房屋時,可要求承租人設立擔保 承租人設立擔保,是減少因付不起房租而發生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對於那些租賃面積大,租金總額高,租賃時間長的租賃關係,以及對承租人的資信狀況不易掌握的當事人,設立擔保尤為必要。
(4) 出租人出租房前,要全面、客觀地估價整體經濟狀況,提出合理的租金價格 我們在工作中發現,有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發生,是因為租金偏離市場行情和整個經濟狀況,高得承租人實在難以承受。租價過高,不但容易產生糾紛,而且出租人的利益也很難得到保證,所以公平、客觀的確定租金價格對雙方當事人都是有益無害的。
(5)房地產管理部門進一步加強對租賃市場的監管力度 第一是進一步規範管理,嚴格依法發證和登記,做到不因自己發證或登記失誤而造成租賃糾紛的發生。第二是加強檢查,將整個租賃市場納入有序的管理網絡與視線中,發現非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭,及時予以糾正和化解。第三是加強宣傳,逐漸使當事人認識到合法租賃的好處。第四是加強和有關職能部門的合作與配合,從不同角度履行好各自的職責,減少租賃糾紛的發生。
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