買賣不破租賃租金如何支付?
一、買賣不破租賃租金如何支付?
買賣不破租賃租金一般是給新房東,因為實際上房屋所有人已經變更,債權人也發生了變更。租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。也就是通常所説的“買賣不破租賃”的原則,旨在保護承租人的利益。但該條規定並不意味着原出租人沒有權利對承租人在產權變更前的違約行為追究責任。現行法律並未限制房屋產權變更後,原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同,對承租人以前的違約行為主張合同權利,這種合同權即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除權。
二、買賣不破租賃的限制適用
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用
查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。
最高人民法院經他字第8號覆函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
買賣不破租賃原則是先發生房屋租賃的事實,而在此之後才發生房屋買賣的交易。但是即使之後房東將房屋出售給了他人,也不會對原來與承租人之間簽訂的房屋租賃合同造成影響。但此時買受人可能會以自己不是房屋租賃合同的當事人為由進行抗辯,但出於對承租人的保護,此時才會規定買賣不破租賃,之前房屋所有人簽訂的租房協議也會對買受人產生約束力。
-
門面籤合同一年可不可以退租
律師解析:可以退租的,租房合同沒有到期而解除合同,提出解除方要承擔違約責任與損失賠償。如果合同中沒有約定“因為承租方提出中止合同而押金不退”的話,則應退返押金。押金是否退還則要從三個方面考慮:一是合同約定的承擔違約責任的方式(是否約定了押金的退返事項)...
-
租賃合同中哪些情形不算違約
律師解析:一、房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同,收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租賃協議到期,房屋出租人按約收回租賃房屋。2、出租人家庭人口增多,住房困難,可與承租人協商收回租賃房屋;3、屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞、改變房屋用...
-
意外造成他人死亡會懲罰嗎
律師解析:違法建築房屋租賃合同糾紛處理如下:出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的違法建築與承租人訂立的租賃合同無效,房屋應當予以返還,同時酌情賠償對方由此所受到的損失;不影響其他部分效力的仍然有效,應當認可之前的履行。法律依據:《民法典》第一百五十六...
-
租房到期後合同應該咋樣辦理
律師解析:租房合同到期後合同是可以續簽的,當然如果説雙方當事人都不願意續簽的話,那麼就可以解除這樣的一種租房合同關係,日後的話是可以重新進行房屋租賃的,如果要重新簽訂房屋租賃合同的話,那麼需要在租賃期屆滿之前三個月提出。法律依據:《民法典》第七百三...