買賣不破租賃租金如何處理？

一、買賣不破租賃租金如何處理?

二手房交易，是買賣不破租賃糾紛爆發的主戰場，原因很簡單，此處不表。涉及租賃合同繼續履行，尤其是租金的支付，常常引發爭議，當事人主體如何確定?

《民通意見》第119條第2款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”，基於此，出售人(出租人)、買受人、承租人三方具有直接的利害關係，剔除偶發性因素，司法救濟中常將三者捆綁在一起，以共同被告或第三人名義拖進訴訟，搞成訴累。

司法實踐中，存在兩種情況：

1，承租人向出租人繳納定金或抵押金費用，出租人並未移交於買受人，買受人與承租人因租賃合同期滿或者雙方協商解除或者終止租賃合同，已支付的定金或抵押金向誰主張?

根據債的相對性，該筆費用理應向出租人主張。而且，定金或抵押金的簽收人理應是出租人，考慮到證據的直接針對性，也應是出租人承擔還款義務。房屋產權雖轉移，但並非意味着租金轉交，若主張買受人承擔返還義務，證據不足。

2，承租人不知租賃物所有權發生變動，繼續向出租人支付租金或已提前支付租金，買受人要求承租人支付租金，怎麼處理?

承租人具有法定的優先購買權，出租人出售系租房屋前理應通知承租人，即使承租人不予購買，起碼對嗣後的租金支付事宜有所準備，以免把租金錯放在別人的口袋，滋生事端。相對而言，出租人負有主要的通知義務，但買受人亦具有善意提醒，除非買賣雙方另有約定，租金由出租人繼續收取(房價上有折讓)。

租賃房屋產權變動，租賃合同效力並未消亡，只是租賃主體發生變更，而且此類租賃主體的變更受制於“買賣不破租賃”的規定，買受人不能佯裝一無所知，藉機逃避“過錯”責任。承租人已經支付或提前預付的租金，對買受人是由約束力的，買受人可以不當得利向出租人請求返還承租人已經支付的租金。只要承租人出示租金支付的證明，舉證責任基本完成;須注意，買受人通知承租人向買受人支付租金後，承租人不得以租賃合同相對性問題對抗。

一般來説在進行二手房交易的時候買賣雙方應該提起將租金問題進行相關的協商，如果買方和賣方協商不下應該終止買賣交易。並且如果賣方已經提起將相關行為向買方告知。買方在事後提出需要進行租金分成的話，在法律上也是不支持的。