什麼時候承租人不能優先購買
一、什麼時候承租人不能優先購買
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第23條規定,出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務後,承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
根據上述規定,承租人在以下情形不得主張優先購買權。
1、承租人怠於行使優先購買權,視為放棄優先購買權:
(1)出租人在拍賣5日前已經通知承租人,承租人未參加拍賣的;
(2)出租人已經履行通知義務,承租人在15日內未明確表示購買的。
2、房屋共有人、近親屬購買權優先於承租人購買權:
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬的。
3、善意但三人已經取得租賃房屋物權的:即第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
二、優先購買權的注意事項
優先購買權優先購買權制度確實能夠帶來巨大的社會利益。但優先購買權制度畢竟觸動了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度,若對其適用不加以嚴格限定,則會使出賣人和第三人之間的買賣關係處於一種不穩定的狀態,就會挫傷第三人投資的積極性,不利於社會經濟發展和經濟秩序穩定。因而法律應對優先購買權的適用範圍和行使條件做出嚴格規定,在出賣人、第三人、先買權人之間尋求利益上的平衡點,使其真正能夠發揮穩定社會經濟秩序、增進交易效率、保護弱勢羣體的作用。
首先,從客體上看,無論是大陸法或英美法,優先購買權一般都以不動產作為客體。但依中國現行法,優先購買權客體亦及於共有的動產。因而對於一些無償使用或者在動產上形成的物的用益關係,或因其為無償使用,或因其標的為動產,價值較低,市場上較易獲得,故無賦予其優先購買權的必要。
其次,從優先購買權的適用範圍看,法律應從上述價值目標出發,對優先購買權產生的基礎法律關係或法律事實予以明確限定。
再次,對於優先購買權的行使條件法律上應做出明確的規定,對於其行使的“同等條件”及“行使期限”法律上應做出明確且具有可操作性的規定,從而減少因行使優先購買權而產生的糾紛。
只有這樣,優先購買權制度才能使保護先買權人特殊利益與鼓勵交易、促進交易安全的價值目標同時實現,才能真正實現立法者對穩定秩序、增進效率、維護公平的追求。
對租賃房屋的優先購買權,這是承租人合法享有的權利之一。但現實中,可能有些情況下出租人出售房屋,不小心侵犯了承租人的優先購買權。而當承租人優先購買權受到侵害時,按照有關規定可以要求房屋的出租人承擔相應的賠償責任。不過此時,需要提供相應的證據,以證明存在實際損害的要件事實。
-
房屋中介是居間還是行紀?
律師解析:居間合同。租房中介不是行紀合同,而是屬於居間合同,現為中介合同。行紀合同是行紀人以自己的名義為委託人從事貿易活動,委託人支付報酬的合同,這種合同也稱之為信託合同。所謂中介合同,是指中介根據委託人的要求為委託人與第三人訂立合同提供機會或進行介紹...
-
租的房子電器壞了,維修費誰來承擔
律師解析:租的房子電器損壞,需根據具體情況確定維修費的承擔:一、租賃雙方簽有房屋租賃合同的,按照合同的條款確定責任人並承擔損失,也可由租賃雙方協商解決。二、進行房屋租賃時,雙方可在租賃合同上約定清楚,如租賃物的毀損、滅失如果是由出租人自身過錯導致的,出租人...
-
廠房租約有糾紛能拆遷嗎
律師解答:可以拆遷,會獲得補償。律師解析:拆遷租賃房屋的,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關係的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷房屋的室內自行裝修裝飾補償金額,由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的,可以通過委託評估確定。所...
-
辦理居住證需要些哪些東西
律師解析:辦理居住證需要的材料有:1、居住證申請表;2、居民身份證;3、本人近期相片;4、居住處所證明、勞動合同或就讀證明,如房屋所有權證、購房合同、房屋租賃登記備案憑證、房屋租賃合同、單位出具的集體宿舍證明等。法律依據:《居住證暫行條例》第九條申領居住證,應...