房屋出租人的合同解除權是怎樣的
在房屋租賃合同關係中,除當事人約定外,根據《民法典》的有關規定,雙方在以下情形下享有合同解除權:1、承租人的解除權。2、出租人的解除權。3、雙方均有的解除權。
在房屋租賃合同關係中,除當事人約定外,根據《民法典》的有關規定,雙方在以下情形下享有合同解除權:
1、承租人的解除權。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵),致使承租人無法使用,或者利益受到重要影響,或者在相當期間內不能進行使用收益的,或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。
2、出租人的解除權。包括:(1)承租人違反約定方式,或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《民法典》第七百一十一條規定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同並要求賠償損失。”(2)承租人遲延支付租金,經出租人催告,仍不於催告期限內支付租金的。《民法典》第七百二十二條規定:“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”(3)承租人未經出租人同意,將租賃房屋轉租於第三人的。《民法典》第七百一十六條第二款規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”
3、雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同,雙方均可以隨時解除合同。《民法典》第七百三十條規定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第五百一十條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”
二、行使解除權的注意事項
實踐中,因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時,應注意:
1、當事人有約定的,從其約定;沒有約定的,則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同,否則,將構成違約。
2.合同的解除,並非因符合解除條件而當然發生,而應以有解除權的一方行使為必要。這裏需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權,其效力的發生以實際行使解除權為必要;後者則因約定(不可能是法定)條件成就,而當然發生合同消滅的效力。行使解除權,根據《民法典》第五百六十五條規定,應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使,因為起訴本身可以視為一種通知。
3、要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下,才能解除合同;在不符合解除條件的情況下,即使發出解除通知,也不能產生合同被解除的法律效力,相反,構成違約。
綜上所述,對於房屋出租的合同解除權,雙方都是有對應的解除權利的,而出租人的合同解除權主要是雙方規定的情況,還有就是一些法定情形,比如承租人拖欠租金的,或者改變了租賃房屋的利用性質的,出租人都是有權利解除合同的。
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