房屋租賃合同存在哪些風險,怎麼防範?
房屋租賃合同存在哪些風險,怎麼防範?
1、 書面合同的必要性
根據我國《民法典》的規定,租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式的,視為不定期租賃。這意味着,如果口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同,口頭約定的租賃期限則視為不成立,只能認為不定期租賃。此外,缺少書面合同,雙方的權利義務不易確定,容易發生糾紛。
《民法典》(2021.1.1生效)第七百零七條 【租賃合同形式】租賃期限六個月以上的,應當採用書面形式。當事人未採用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃。
2、 租賃期限
根據我國《民法典》的規定,租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
這裏需要注意的是,如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同,房屋租賃只能視為不定期租賃,當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
《民法典》第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
3、 轉租問題
為了最大限度地保持法律狀態的穩定,《房屋租賃解釋》規定出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。
因此,出租人如知道承租人未經同意轉租,應當及時行使權利。
4、 優先購買權的行使與限制
優先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優先購買權的適用情形作了進一步限制,明確下列情形承租人無權主張優先購買房屋:
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務後,承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四) 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
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