關於房產合同逾期辦理違約金怎麼算

一、關於房產合同逾期辦理違約金怎麼算

開發商與買房人就違約金數額或者損失賠償額計算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過分高於違約所造成的實際損失的，可以請求法院降低。根據最高人民法院司法解釋的規定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例説，如合同約定的違約金為2萬元，而違約造成的實際損失為1萬元，那麼法院最終會支持1。3萬元的違約金。同時，當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

商品房買賣合同中沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

1、逾期交房的違約金計算標準：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。這與目前普遍採用商品房買賣合同標準文本中約定的計算方式不同，又為大家提供了一種可以借鑑的方式。

2、逾期付款的違約金計算標準：按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

3、逾期辦理產權登記的違約金計算標準：按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

二、在哪種情形下賣方的行為可能構成違約?

1、契約即法。雙方就房屋交易的意思表示達成一致，賣方收取定金後，無法定或約定理由拒絕繼續履行，不僅有可能需要承擔違約責任，且同時仍需繼續履行。

2、在買方逾期支付購房款情況下，賣方並不當然享有解除合同權利，合同亦不當然自動解除，賣方未依法履行通知或催告義務情況下，將房屋另售他人，可能會被認定“一房二賣”、根本違約，而承擔相應責任。

3、二手房交易雙方約定就房屋買賣合同進行公證的，雙方應先核實是否符合公證辦理的條件，如未取得房產權屬證明的房屋，雖可進行合法交易，但卻可能無法辦理公證，在此情況下如何履行，如雙方不能達成一致，任何一方反悔，都有可能構成違約。

4、賣方為賦予自己不受限制的自由解約權利，約定“賠償同等已付購房款後可解約”，在收受購房款併為交付已數年，但始終未過户情況下，訴請依約解除，可能不會被支持。

三、房屋買賣合同簽訂後，一方根本違約，另一方如何維權?

房屋買賣合同簽訂後，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，並要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，並綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

合同違約金可以在簽訂合同的時候就做約定，這樣也可以防止產生日後合同九分，但是如果合同中沒有約定的話，也可以在事後雙方協商的過程當中約定一個金額執行。其次，需要注意合同違約金的價格不能太高或者太低，超出的部分是不受到法律的支持的。