侵犯優先購買權的合同效力會怎麼樣？

【案情】

2009年11月，賈某與孫某簽定了一份房屋租賃協議，孫某將其所有的一套房屋出租給賈某用做商業經營，租賃期間由2009年12月1日至2010年11月30日，為期一年。2010年6月，孫某在未通知賈某的情況下將該棟房子出售給第三人，並理了過户登記手續。賈某認為，在承租期間內其對該房屋享有優先購買權，孫某在未履行通知義務的情況下將房屋賣給他人侵害了其優先購買權並訴法院，請求法院認定孫某與第三人之間的房屋買賣合同無效，確認其對所承租房屋享有優先購買權。

【觀點】

孫某與第三人之間的房屋買賣合同效力如何?

第一種意見認為，根據《民法通則司法解釋》和《合同法》第二三十條的規定，賈某對其所承租的房屋在同等條件下具有優先購買權，孫在未履行通知義務的前提下出售房屋的行為侵害了賈某的優先購買權，應當認定環保局與第三人之間的房屋買賣合同無效。

第二種意見認為，賈某雖然對其所承租的房屋享有優先購買權，孫某的行為也侵害了其優先購買權，但該優先購買權是一種附屬於承租權的權利，而承租權是基於租賃合同而取得的一種債權，所以優先購買權本質上也是一種債權，不具有對抗第三人的效力，環保局與第三人之間的房屋買賣合同有效，賈某可以請求孫某給予相應賠償。

【律師説法】

鄭州律師贊同第二種意見，理由如下：

首先，從房屋承租人優先購買權的性質來看，我國《物權法》中沒有將優先購買權規定為物權，因此優先購買權不屬於物權範疇，不具有“對世性”。

此外，房屋承租人優先購買權是附隨於租賃關係的，該項權利的設定也是法律對房屋所有人所附加的義務，並可自動成為買賣關係的組成部分。從這個意義上説，房屋承租人優先購買權本質上仍然是債權，不具有對抗第三人的效力。

其次，從我國的法律規定來看，雖然《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國民通則>若干問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”。但是2009年頒發的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。所以，2009年的《城鎮房屋租賃合同司法解釋》變相的修改了《民法通知司法解釋》，故此出現這種侵犯有限購買權的情形，承租人請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院會基於2009年的司法解釋不會支持。據此，我國目前的法律也承認優先購買權的債權性，房屋出租人侵害承租人優先購買的房屋買賣合同有效。

承租人只能要求賠償損失。

綜上，本案中孫某在未事先通知承租人賈某的情況下將房屋出售的行為是有效的，賈某不得據此主張孫某與第三人之間房屋買賣合同無效，而只能請求孫某給予相應賠償。