買賣不破租賃是否以備案為前提
一、買賣不破租賃是否以備案為前提?
買賣不破租賃不以備案為前提,成立買賣不破租賃的條件是:
1、存在合法有效的租賃合同
要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在,換言之,租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時,需要注意的是,根據我國民法典的規定,僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動,對動產來説需要交付,對不動產來説需要登記。
2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人
租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過户手續,即所有權並未發生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的餘地。
3、租賃物已經交付於承租人
“買賣不破租賃”構成要件中的交付,除指出租人已交付租賃物外,還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是,一方面,承租人未佔有説明其對租賃物沒有使用收益,無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面,承租人未佔有不能起到公式作用,為維持交易安全,不應賦予租賃權對抗力。
4、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內,租賃物的所有權發生變動,導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
二、租房合同必須備案嗎?
對此,可以分兩種情況討論:
(一)經營用房
對於該種房屋,簽訂、變更、終止房屋租賃合同,出租人和承租人一定要在30日內帶着相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。
(二)住宅用房
對於住宅用房,雖然暫可不必備案,但是為了有效保護承租人的權益,最好還是登記備案,否則可能發生出租人將房子租給別人的情況。同樣的,出租人也面臨着承租人非法將房子租給別人的風險。
專家提醒,如果您是在首都北京租房,凡是在該地域範圍內出租的房屋都要到房屋所在區、縣國土資源和房屋管理局或其委託的街道辦事處、鄉鎮人民政府租賃服務站辦理登記備案手續。
如果出租人或承租人有一方是港澳台地區的人或者外國人,出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案。
在租賃合同備案都沒有形成統一規定的條件下,所以説,買賣不破租賃也絕不可能是以備案為前提的。現在基本上只有上海、杭州等這些一線城市對房屋租賃合同的備案出台了相應的管理制度,可那些沒有進行過備案的出租房,也是可以依法轉讓的。
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