回遷房改商品房的法律規定是怎樣的?
在我們的日常生活當中存在着商品房也存在着回遷房,當然回遷房和商品房,它是兩種性質的房屋。商品房,他是可以進行買賣的,也就是他人可以購買商品房,簽訂商品房購買合同,因此很多人都想要了解一下。回遷房改商品房的法律規定是怎樣的?
一、回遷房改商品房的法律規定是怎樣的?
能否將回遷房變商品房?
法律上而言,回遷房是不能轉成商品房的,那是兩種性質的房產。回遷房的土地性質一般是劃撥的,交易的時候是要繳納土地出讓金的。商品房的土地性質一般是出讓的,也就是開發商在購地蓋房的時候已經繳納過了土地出讓金,再交易的時候就不用繳納了。
二、回遷房和商品房的區別如下:
1、在房價款方面,商品房與拆遷房有區別,商品房可立即上市,且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠,不含土地轉讓金,價格相對低廉且有小產權之説,故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的,補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格,並按照經濟適用住房政策管理。
2、商品房和回遷房買賣雙方的關係不同,商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的,房屋的價款在合同中進行約定。而房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議,在協議中進行約定。
另外,拆遷的是商品房,回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房,或者是經濟適用房,回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房,回遷房的所佔土地性質,一般是劃撥所得,沒有交土地出讓金,正式辦理過户手續時,需交土地出讓金。
三、回遷房買賣注意事項
回遷房,在二手市場上市的回遷房約佔整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況:一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。
作為第一種情況,即業主已經取得該商品小區的。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的,因為在二手交易的過程中,是房管局認可,並受其監督的。因此有的回遷房都是可以正常在交易所過户轉名,這對購買者來説是十分有保障的,不必有其他的擔心。
然而另一種情況,即業主手中只有發展商的回遷協議的,這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的,在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過户和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議,此協議並沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時,只能是在公證處做公證交易,待《房產證》出來後才能做真正的過户交易。
許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金,甚至先收80%~90%的樓款,作為客人購買該套房子的保證,餘數則在真正過户交易後再付清,而由於業主也不能保證什麼時候一定能夠真正過户,這對購買者來説具有一定的交易風險。
首先,小編可以明確的告訴大家,回遷房是不能夠改為商品房的,因為兩者在本質上是不同的。其次就是回遷房和商品房具有非常明顯的區別,在這裏將具體的區別,都給大家介紹了一下也可諮詢律師。
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