開發商惡意退房應如何賠償

買房已經成為日常生活中最為常見的事情，當購房者與開發商簽訂認購書後，開發商以各種理由拒絕交房、惡意退訂時，購房者能得到什麼樣的賠償呢?本站為您解答。

一、《認購書》是否有法律效力?

根據我國現行法律和行政法規規定：《認購書》屬於預約合同,其應該受到《合同法》的規制。基於《合同法》的相關法理,《認購書》作為合同的一種,只要它是當事人雙方意思表示一致的結果，只要不違反法律、行政法規的強制性規定和社會公共利益,該合同就是有效的，即便開發商並不獲有商品房預售許可證。

另外，主張《認購書》有效是有明確依據的。《廣東省高級人民法院關於<合同法>施行後認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見(粵高法發[2001]41號)》第22條規定:商品房的預售方與預購方簽訂商品房認購合同，約定預購方以定金擔保其將來與預售方訂立正式的商品房預售合同，如該認購合同是當事人的真實意思表示，內容合法的，應當認定有效。

二、開發商悔約，應該承擔繼續履行的責任或者違約賠償責任。

在樓市價格上揚時，開發商為了謀取更大的經濟利益，不惜毀約，並主動提出願意向購房者退還訂金。這種情況下，廣大購房人的合法權益應該得到切實有效的保護。開發商應該根據《認購書》的約定，在取得《商品房預售許可證》以後和購房人洽談簽署《商品房買賣合同》。

開發商在取得《商品房預售許可證》以後如果明確表示拒絕和購房人洽談簽署《商品房買賣合同》，或者以其他方式拒絕和購房人洽談簽署《商品房買賣合同》(比如把購房人認購的房屋出售給他人或者故意設置障礙，使《商品房買賣合同》無法簽署)應該向購房人承擔違約賠償責任。

三、開發商悔約——主動退還訂金並賠償違約金是否可以了事

時下，樓價節節攀升，不少開發商為了謀取更大的利益，在取得《商品房預售許可證》之前主動提出退訂，願意退還訂金並賠償違約金。儘管開發商的説法冠冕堂皇：“未取得《商品房預售許可證》，不具備銷售條件，按有關規定，不能進行買賣”云云，但幾乎所有的購房人都相信其真正動機就是為了將房屋收回重新出售以賺取更多的利益。毫無疑問，如果接受開發商的條件，購房人將要付出多出50%以上甚至一倍的價格才可以買到同樣的房屋。那麼，購房人的利益如何保護?開發商是否退還訂金並賠償違約金就可以了事?回答是否定的，開發商應承擔締約過失責任，賠償購房人的損失。

締約過失責任成立的條件：

1、締約過失責任產生於締約階段;

2、締約過失責任產生於具有締約意圖的雙方當事人之間;

3、締約過失責任違反的是誠信義務。《認購書》的簽訂和履行只是一個締約過程，雙方當事人皆應履行協力促進合同成立的義務，尤其是開發商，具有商品房開發方面的專業素質，相對於購房人有信息、知識方面的優勢，其對於房屋在何種情況下能夠達成出售的條件應該是明知的。基於締約過程的誠實信用義務的要求，房地產開發單位應及時將有關信息與對方進行交流，以修正雙方的差距，促成合同的順利簽訂。開發商此等作為屬於違背誠信義務，應承擔締約過失責任。

締約過失責任的賠償範圍僅限於購房人信賴利益的損失。信賴利益的損失，既包括因締約過失行為致對方財產的直接損失，也包括受害方財產應增加而未增加的間接損失。

所謂信賴利益，是指一方因信賴另一方會與之訂立合同或合同有效而受到的損失。信賴利益的損害，是產生締約過失責任的前提。信賴利益應當包括積極損害和消極損害。

積極損害即所受損害，如訂約費用、準備履約的費用等。消極損害即所失利益，主要是指喪失訂約機會的損失。賠償消極損害的原因在於：建立締約過失責任的目的之一就在於彌補受害人的損失。如果確因一方違反先合同義務造成他方喪失訂約機會而受損害，則不予賠償有失公平，也不利於維持正常的市場交易秩序。喪失訂約機會必須嚴格把握，只有具備下列條件始可認定：

①受害人與第三人之間曾存在訂約機會；

②受害人與第三人喪失訂約機會系由一方違反先合同義務造成;

③喪失訂約機會的喪失必須是基於對違反先合同義務人的締約行為的信賴而產生的。

信賴利益損失有二種計算方法：

1、應以現房屋每平方米的市場銷售價格與當事人約定的房屋價格的差價乘以房屋總面積為被上訴人的信賴利益損失。

2、應以現購房人已經另外購得的房屋總價款與原約定的房屋總價款的差價為購房人的信賴利益損失。第一種計算方法明顯帶有對開發商懲罰之性質，該計算方法將開發商可得利益作為購房人之損失，即變相將違約之可期待利益損失作為信賴利益損失，超出當事人能夠獲得的合理補償範疇。第二種計算方法符合實際損失之説，受損人基於信賴合同可以有效成立，導致錯失與案外人簽訂有效合同之機會，導致最終以超出原價格幾倍的價格簽訂新合同，該部分多付出的損失為信賴利益損失。

綜上，購房者與開發商簽訂認購書後，開發商拒不履行交房義務的，屬開發商違約，如因開發商導致合同不能成立的，開發商應當承擔預期違約責任。如購房者遇到此類糾紛，可向律師諮詢，及時維護自身合法權益。

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