買賣不破租賃性質買受人是能找到例外情況？

一、買賣不破租賃性質買受人是能找到例外情況?

所謂“買賣不破租賃”原則，其基本內涵是指在租賃關係成立之後，即使出租人將租賃物轉賣給第三人，原來已經存在的租賃關係仍然對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人所取得的也僅是負擔有租賃關係的財產所有權。此即學理上所説的租賃權的“物權化”，其隨附於租賃物之上，並可以對抗之後的物權人。

《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。此即我國法律對“買賣不破租賃”原則的承認。該原則的確立一是為了保護弱勢的承租人，如果不動產所有權發生變動就會使承租人喪失租賃權，那麼承租人權利的保障便無從談起;二是為了使締約成本經濟化，即買賣合同的簽訂即會導致租賃合同解除不符合市場的經濟原則。

但是，“買賣不破租賃”並不是絕對的，適用該原則須具備一定的條件：其一，存在合法有效的租賃合同;其二、租賃物已經交付承租人使用;其三、出租人將該租賃物所有權出賣給第三人。(參見王澤鑑：《民法學説與判例研究》(第六冊)，中國政法大學出版社1998年版)非同時具備以上三個條件，不能適用“買賣不破租賃”原則。

當然，“買賣不破租賃”原則幾乎是法學理論界和司法實務界人盡皆知的概念，對於這一原則的成立和適用條件也基本上不存爭議。但對該原則的理解不能望文生義，並不是所有的“租賃”均可以對抗“買賣”。

1、是否僅僅適用於買賣。

“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。

2、是否適用於“動產”。

“租賃”，依合同法第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款並沒有對租賃物進一步設定限制，就是可包括不動產也可以是動產，從字面看無論是不動產還是動產都可以適用“租賃物所有權讓與不得對抗租賃物債權”原則。但是當我們將這個概念運用到229條的時候，不禁會發現，如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條，將不利於財產的流通，有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應限定於不動產，如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做，但也沒有法律條文明確。

3、買賣不破租賃與抵押權競合。

最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優於租賃權，租賃關係因抵押權的實現而解除。

4、財產保全與租賃競合。

財產保全與租賃競合，指在同一標的上同時存在財產保全和租賃，二者在效力上發生衝突的情形。二者效力發生衝突時如何處理解決，儘管法律沒有明文規定應怎麼處置，並且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發生於後，按理説應該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執行，法院查封的威嚴則毫無是處，因此關鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先於查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後，原租賃契約當然地適用於債權人，對債權人具有法律拘束力，因為承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。若租賃後於查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後，原租賃契約並不適用於債權人，除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權，承租人明知承租的房子有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃契約，由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的，則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。

對於買賣不破租賃原則，根據其自身的定義以及各國規定的法律，的確有其不適用的地方。如在抵押權和財產保全上，那麼抵押權和財產保全優先於買賣不破租賃為原則。並且買賣不破，租賃原則只適用於不動產系列並不適用於動產。