民法中買賣不破租賃的例外情形有哪些?
一、民法中買賣不破租賃的例外情形有哪些?
民法中買賣不破租賃的例外情形主要有以下四種:
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用
查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。
二、買賣不破租賃的法律效力
買賣不破租賃原則的出現,突破了嚴格的合同相對性原則,確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務。買賣不破租賃的適用,勢必產生一定的法律效果,這種法律效果因當事人在法律關係中地位不同而區別。出租人與受讓人除發生標的物所有權人地位的改變,受讓人也能取得出租人的地位,對於租賃合同中的權利義務進行概括承受,而出租人與承租人之間的租賃關係雖不終止,但發生合同主體的變更,即在原租賃合同上發生受讓人與承租人之間的法律關係。
1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力
通俗地講,“買賣不破租賃”,是指房屋有租賃約定的情況下,租賃期限內,買賣關係不能打破租賃關係,新房主無法行使房屋的使用權,此時,租賃權的效力大於轉讓效力。只有當租賃約定到期時,新房主才可以行使房屋的使用權。在實踐中,“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義:第一,承租人基於租賃權對於第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權。第二,承租人的租賃權可以對抗租賃物的新所有人,承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定,租賃物新的所有權人也一併遵循。
2、受讓人與承租人之間的法律關係
受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人,根據我國合同法規定,受讓人必須承受原所有人的出租人地位,承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同,與承租人產生法定繼承性的租賃關係。一般而言,受讓人在受讓租賃物時即享受以下權利:①租金請求權。此租金請求權以受讓人受讓時租賃關係繼續存在,承租人並未交付剩餘租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關係結束後,承租人要將租賃物返還給出租人。
民法之中買賣不破租賃的原則,主要是為了保護租賃主體的權益,一般來説,租賃期間及時房屋被售賣,也需要遵守買賣不破租賃的規定,但若是出現了一下四種特殊的情形,租賃人需要停止與房屋所有人的租賃關係,同時還需要辦理租賃的房屋。
-
開發商逾期一年未辦理房產證怎麼處理?
在現實生活中,簽訂完買賣合同,交完購房款後不一定房屋產權就屬於我們自己。我們還需要開發商協助辦理了房產證才意味着房屋產權真正掌握在我們自己手裏。一般購房合同裏面都會規定開放商協助辦理房產證的時間,如果開發商未在規定時間內幫助業主取得房產證就是逾期...
-
房屋契税怎樣交
律師解析:房屋契税繳納辦法如下:1、購買新房是就需要納税,樓盤納税是按照購房合同的總是金額來計算的,契税税率為3—5%,以此為依據,到税務局機關大廳進行納税。2、而納税的金額也是有必須規範的,按照國家庭規範,樓盤的契税按照主要以面積和房款總額的比例來計算。...
-
二手房買賣要進行公證嗎
律師解析:二手房買賣不需要進行公證。二手房買賣是民事法律行為,雙方主體適格、意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益即被認為有效。通過公證具有更強的證據力,但並不是公證賦予其法律效力。公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請,依...
-
房屋實測面積誤差超過3%的部分,應該如何結算?
買房的時候很多人都會發現房屋的實際面積和合約中的面積存在差異,這是很正常的現象。按照相關的規定,如果房產的面積誤差比值在百分之三以內的話是合理的誤差,購房者只需要按照實際的面積支付房款就可以了,但是,如果面積誤差超過百分之三的話,要是合同中有關於購房面...