商品房公攤面積有哪些？

一、商品房公攤面積有哪些?

房屋公攤面積是指分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。對於公攤面積的處理，目前我國尚無明確法律法規出台，因公攤面積的不明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。可分攤的公用建築面積即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衞室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;2.每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。

二、面積測算方法

1、突出牆面和在房屋內的承重結構柱的面積計算

在高層建築中，因結構需要，在下面幾層(商業區和辦公區)可能有與牆體相連和屋內獨立的承重結構柱，其面積計入該柱平面位置所在的套內建築面積中(分零攤位除外)，這意味着此面積還要去分攤其它的共有面積。此種處理方法的弊端在於承重結構柱是出於整棟建築的結構需要而設計，並不為某一户專用，把其面積計入該户套內建築面積不符合產權人的客觀利益。《房產測量規範》明確規定有“套內建築面積由套內使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積三部分組成”，由此可見把承重結構柱納入套內面積是不符合國標精神的，而規範中並沒有明確承重結構柱由哪些範圍來分攤，因而我們採取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結構柱的設立是出於整棟建築的結構考慮，應由整棟房屋共同分攤。

2、關於自然層的認定

《房產測量規範》中規定“樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”，這就要求必須對自然層有明確的定義。《房產測量規範與房地產測繪技術》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數是指房屋的樓板和地板結構分層的層數，因此，複式(或躍層)結構中上層應算自然層數。由此引發了一些值得探討的問題：

(1)户外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加，勢必會加大複式房(或躍層)權利人的共有面積分攤量。而對於住宅來説，一户房屋在梯道上只有一個入户門、一個垃圾道開口，只因是複式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

(2)當一棟房屋中複式(或躍層)結構與錯層同時出現時，外牆面積如何計算。如圖二中A部分為複式結構而上下為錯層，顯然外牆是在複式結構處算兩層其他部位算一層，如果複式與錯層情況複雜，則外牆面積計算的難度會大大增加，同時也不利於圖形和數據的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到，我們都沒有把複式結構(躍層)的上部算作自然層，這樣相關矛盾也都迎刃而解了。

商品房的公攤面積並不是固定的，不同的户型，不同的開發商所開發的房屋公攤不同。我們購買房屋簽訂的購房合同面積都是以算上公攤之後的面積來計算的，當然價格也是包括公攤的。所以買房時要特別注意户型，儘量挑選公攤面積較小的，以減少損失。