商品房購房須知是什麼？

一、 購買商品房的一般步驟是哪些?

(1)確認開發商是否是有合法手續的房地產公司。

房地產公司銷售現房，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》的規定，應當具備“五證”和“兩書”。“五證”即：《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。“兩書”即：《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》。關鍵是檢查有無《商品房銷售證》。預售時應具備“五證”，關鍵是檢查有無《商品房預售許可證》。

發展商應當明示的事項：

1、開發資質和營業執照；

2、商品房預售許可證及經批准銷售的平面圖、立面圖；

3、項目開發進度和竣工交付使用時間；

4、項目及其配套設施的平面示意圖；

5、是商品房的結構類型、户型、裝修標準，公共和公用建築面積的分攤方法；

6、是預售商品房的價格和付款方法；

7、是商品房預售的專用賬户；

8、是物業管理事項;九是法律、法規規定的其他事項。

(2)簽訂認購書。在和開發商溝通洽談滿意之後，購房者會到售樓處簽訂認購書，並交納定金。在簽訂認購書前，作為銷售方的開發商應將《簽約須知》及相關的宣傳資料和相關文件交給購房者，並應實事求是地介紹項目的進展情況。購房者一定要認真閲讀《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件。認購書中應約定簽訂正式購房合同時，因條款達不成一致意見，賣方應退回定金。

(3)簽訂合同。購房者在售樓處簽訂認購書後，應在規定的時間內到售樓處簽訂正式買賣契約。買賣契約規定買賣雙方的權利和義務。每個購房人花巨資購買房產，都要對契約的每一條進行審查、詢問。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發企業還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》，對示範文本的補充部分要格外重視。

(4)辦理人住。在購房人入住前，發展商要統一審查其付款情況，確認無誤後再簽收房屋交接驗收單。同時安排簽訂物業管理合同。合同中有接受物業管理公司管理的條款。所以人住前，必須安排買方與物業管理公司簽訂物業管理合同，交納物業管理費用。需特別強調的是，簽收房屋後，視為購房人接受房屋，在開發商未取得竣工驗收或房屋質量有問題時，均可拒絕簽收。

(5)產權過户、領取產權證。發展商最後要積極配合業主辦理房產過户手續最終辦理房地產權證。

二、籤購房合同易忽視哪些問題?

(1)合同有沒有建築及裝修質量標準的細則。

(2)有沒有對附屬配套設施的有效制約條款。

(3)合同有沒有規定發展商延期交房的具體罰則。

(4)有關房屋面積方面的條款。

(5)關於價格、收費、付款額方面的條款。

(6)在合同中有關房屋質量的條款也是容易產生糾紛的地方。購房者在籤合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。

三、籤合同時要注意哪些細節問題?

(1)購房合同的各項內容要儘可能全面、詳細，各項規定之間要避免與國家的政策法規相沖突，文字表述要清晰、準確，簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批准文件的投資建設單位。簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。

(2)合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯繫在一起，以免日後有出入。標明項目位置時一定要具體、明確，房屋的户型、面積一定要標示清楚，建築面積、使用面積及公用面積的分攤原則等要明確説明。

(3)房屋的檔次和裝修標準一般採用附件形式附在購房合同之後，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等要一一予以説明。水、暖、電、通訊等設施要説明安裝到什麼程度。

(4)其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體地加以説明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業管理的收費標準，並對房屋的整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

(5)違約責任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：①購房者不按期交款；②開發商不按期交房；③面積變動超過約定幅度；④房屋裝修標準、質量不合要求、保修不到位；⑤產權過户手續不全或不能按期辦理；⑥公共設施不到位；⑦宣傳或廣告承諾不兑現。

四、購房時交定金要注意哪些問題?

根據合同法有關規定：“當事人在簽訂正式的房地產買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確係雙方真實意思表示，權利義務內容不違反現行法律、法規的，該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力。”購房者簽訂《房屋認購書》與簽訂正式合同同樣須謹慎。

(1)確認房產的資質。《預售合同》有規範文本，但《房屋認購書》條款較簡單，有些房產商可能利用《認購書》中未必要寫明《預售許可證》等資質情況來規避法律，購房者不可忽視這一點。

(2)具體基本生效條款。儘管並沒有明確的法律規定《認購書》中必須寫明哪些條款，但從法律原則上講，既然是有約束力的意向書，至少對雙方達成一致的基本內容尤其是達成意向的房屋位置、面積、單價、總價、交付時間、生效條件等必須有明確的約定。

(3)內容合法。形式上雖無限制規定，雙方可以就違約責任等達成一致的意思表示，但這些意思表示都必須在合法的前提下達成定金、違約金的約定同樣不可超出法律法規限定的範圍。如果購房者對某套房確實很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預、銷售合同。這樣購房者就有充分的主動權與開發商就合同內容進行平等協商。如果實在要籤房屋認購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規定。

消費者在訂立定金條款時，應當把握這樣5個問題：

(1)定金條款並不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款。

(2)應當在定金條款中註明不履行合同的具體情況。

(3)雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金後，合同才生效。

(4)要分清定金和預付款的區別。預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。

(5)謹防有的開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。

(6)定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬於預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質。如果收取訂金的一方不能履行約定則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。

五、開發商不讓籤補充條款怎麼辦?

商品房買賣合同應是買賣雙方平等自願訂立的合同，對於開發商不同意購房者在合同中籤訂補充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發的房屋。但因為有些購房者在交納定金時，未與開發商在認購書中做出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達成一致時，購房者有權退房，開發商應將定金全額退還”的約定，購房者在交納定金後，開發商不同意購房者在合同中籤訂補充條款時，購房者往往比較被動。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發商出示商品房買賣合同文本，並與開發商協商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協議達成一致意見後再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發商做出上述約定。

六、交易過程中應注意哪些事項?

(一)合同的簽訂過程中的注意事項

1、購買二手房簽訂合同時，一定要仔細查看合同內容。如果合同內容模糊、條款概念存在爭議，特別是費用的分擔問題含糊不清時，不要盲目簽訂合同。合同中關於繳收房款、房屋交付使用日期、免責條款、違約責任等方面的條款，都應要求中介公司把內容寫清楚，避免產生歧義。

2、各項約定應以合同的書面形式訂立。應將各項“口頭”承諾寫進合同：經紀人及賣方承諾的相關事項均應要求在合同中寫明。經紀人承諾協助辦理交易過户手續、按揭手續的，應要求在合同中寫明辦理手續所需時間。

3、合同中需約定經紀服務的內容及完成標準，服務收費標準(即中介費)、支付時間以及定金的收取及違約事項的約定。

(二)各項税費確定的注意事項

1、確定房屋取得時間

根據國家規定，住房購買取得時間是否滿5年，所需繳納税收有很大差異。取得時間的計算一般是根據房產證上載明的時間起開始計算，但也有例外。比如，該房產是繼承取得的，就需要看上一手買賣時取得的房產時間。類似情況還有離婚分割、房屋變更登記、更正登記等情況，都需要中介或出賣方先行告知。

2、確定房產交易價格。

房產交易中心提供格式化的買賣合同，以此合同辦理登記才有效，而實際上，買賣雙方在中介機構已經簽訂了關於房價與相關費用如何繳納的合同，在辦理登記手續時，中介機構往往會讓交易雙方在辦理登記的合同中將房產交易價格填低，而此時在税務部門較低的合同價格可能會無法通過，最終按評估價繳税。税收的變化往往是買賣雙方產生糾紛重要因素。因此，在簽訂兩種合同時，要將房產交易價格填寫一致，避免糾紛的同時，也保證了按照法律規定繳納税款這一公民應盡義務的完成。

(三)給付定金的注意事項

交易過程中應慎重給付定金，並要求房地產中介公司開具書面票據作為憑證。定金應直接交給中介公司，並要求開具加蓋該公司財務專用章的有效票據，並妥善保存否則。同時，要區分定金和訂金在法律上的區別。定金是具有擔保性質的，而訂金則屬於預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質。

七、交易過程中如何避免糾紛?

1、如何避免買方賣雙方的糾紛

採取按揭方式購買二手房屋的購房者，應在自己能力範圍內選擇合適的房屋，瞭解自身經濟狀況、還款能力及銀行提供按揭的條件，慎重購房。要防範可能出現的風險：如欲購買的房屋申請銀行貸款達不到預期金額，或銀行拒絕貸款，可能導致購房失敗的，可要求中介公司在合同中註明免責並退回所交款項。以此來避免發生因貸款延誤，或出現無法辦理貸款時的矛盾。

2、如何避免與房產中介機構的糾紛

為減少糾紛的發生，應做到不與經紀人私下交易。不通過房地產中介公司就與經紀人私下成交的，往往會導致交易過户、交樓等手續沒人跟進，或經紀人拿了錢就失蹤等情況產生，造成損失。信守承諾，依法履行合同，不擅自違約。不得與經紀人串通，損害房地產中介公司或另一方當事人的利益。針對經紀人所提出的規避税費等辦理登記手續過程中的不合規建議，要能明辨是非，否則極有可能成為詐騙共犯。

3、出現糾紛時如何解決

買賣雙方應該將相關的合同、票據原件妥善保管，在雙方無法達成一致意見的情況下，可以以此為證，並通過裁決、訴訟等合法的方式解決出現的矛盾糾紛。

以上就是商品房購房須知的詳細介紹，希望對您以後購置房產時有所幫助。在購買房產時，一定要查驗清楚開發商的資質，多跑售樓部多對比多挑選，寧願不選也不願選錯，在購房時一定要冷靜思考，不能一衝動就敲定合同，對商品房合同一定要仔細查閲，逐條核對，以保障自己的合法權益。更多相關知識您可以諮詢本站山東律師。