買賣不破租賃假的租賃合同有效嗎?
一、買賣不破租賃假的租賃合同有效嗎?
“買賣不破租賃”是為保護承租人的弱勢地位而設立的特別制度,其賦予了承租權這一債權具備了物權化的對抗屬性,是對合同的相對性的突破。然而實踐之中有些房屋產權人與承租人卻惡意利用“買賣不破租賃”的制度,意圖限制在先買受人的權利。其“作案手段”往往表現為倒籤合同,形成虛假租賃關係,或者雖然租賃合同簽訂在先,卻為借貸關係之擔保形式,“承租人”實則為房主之債權人,而其後意欲以此租賃對抗房屋後買受人。其本質皆非真實租賃關係,故而只有揭開其虛假面紗之後,方能衝破“買賣不破租賃”的限制,維護正常的房屋交易秩序,保護合法買受人的權益。因此,假的租賃合同不能主張買賣不破租賃,由此造成的後果由承租方自己承擔。
因虛假租賃合同之惡意,相互串通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關係,若不具可信任性,則難以達到相互串通以逃避債務或規避執行之目的。而虛假的租賃合同,其租金的支付雖然在合同上存在這種符合常理的外觀,然而其卻多有名無實,“承租人”和“出租人”多未發生真正的租金支付關係。對於當事人之間名為租賃,實為借貸關係的情形下,租賃合同多作為借貸關係之“擔保”而出現,對於租金的支付方式多采一次性支付或分次大額支付的方式,且多伴有租金不變的約定,顯然不符合常理。
二、如何審查房屋租賃合同的效力?
1、看合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。
2、看租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒有禁止出租的房屋,都應是可以出租的。有下列情形之一的房屋不得出租:未依法取得房屋所有權證的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬於違法建築的;不符合安全標準的;已抵押,未經抵押權人同意的;不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
綜上所述,現在有些人利用虛假房屋租賃合同,來惡意佔有房屋。即便房屋是在租賃期限內買賣,由於是虛假租賃合同,也不能適用於買賣不破租賃這個原則。作為房屋的買方,可以向法院起訴,解除合同,其應當提供房屋租賃虛假方面的證據材料。
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