買賣不破租賃”與租賃合同
買賣不破租賃”與租賃合同
目前聽到很多的同事跟我諮詢:某某在售房屋附有租約,而客户卻不願意承接該租賃關係,如果業主必須解除現存的租賃合同才能成就買賣合同,請問這種租賃合同到底可不可以解除如果解除了是否違背了“買賣不破租賃”的原則
首先,這個問題的探討有個前提:我們這裏所説的租賃合同必須是“合法,有效,現存”的租賃合同。即合法目的不能違法,例如租賃標的物業來從事違法犯罪活動,須在法律範圍內進行約定,例如租賃期限不能超過20年,超過部分無效,合同期限尚未屆滿。以下探討是在此前提下進行。
關於租賃合同的解除問題是個比較有爭議的問題,一部分人認為房子是業主的,業主想怎麼處理就怎麼處理,關租客什麼事所以可以解除(在這裏有必要解釋一下,是“業主的”法律的表敍是業主對該房屋享有所有權,而有所權是一種對世的,絕對的權利,即所有其他人都不得侵犯該權利)。另一部分人認為,“買賣不破租賃”,租客是基於合同關係合法取得租賃權利的,應該受法律保護,所以不能解除。
現在就想對上敍觀點表達一下自己的看法。本人認為這兩種觀點都有一定的道理,但都不完全正確。前一個觀點是以所有權否定租賃權,以絕對權否定相對權是沒有道理的。兩種權利只要合法都應該受法律保護。業主要出售租客承租的房屋,就與租客有很大的關係!那麼,後一個觀點就正確了嗎不完全正確!如前所敍:“合法租賃合同應該受法律保護”是正確的,所以合同能否解除要看具體情況。
在此要分兩類情況:如果合同約定了解除合同的條件(主要為違約責任,解除合同所造成的損失賠償及通知等附隨義務),那麼合同就是可以解除的:如果合同沒有約定任何的違約責任,尤其是明確約定合同期限內不能解除合同的。如果是前一類合同,又怎麼解除合同業主應該根據合同的約定條件就可以解除了,視具體情況而定。而“買賣不破租賃”主要指一種租賃關係的承接,租賃標的出售後,原租賃合同對買受人句許生效。這與承接前後者承接後租賃關係的接觸並不衝突。
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