買賣不破租賃未入住有效嗎？

一、買賣不破租賃未入住有效嗎?

這樣也是有效的，出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇訂立的買賣合同，出賣人應當按照約定向承租人交付標的物，承租人享有與受領標的物有關的買受人的權利。

1、存在合法有效的租賃合同

要適用該制度，在所有權讓與時，租賃合同應該已經成立並且生效，就是租賃關係須有效的存在，換言之，租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時，需要注意的是，根據我國民法典的規定，僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動，對動產來説需要交付，對不動產來説需要登記。

2、出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人

租賃物的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在，但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意，沒有辦理過户手續，即所有權並未發生變動，在此情況下，則該制度也沒有適用的餘地。

3、所有權發生變動是在租賃期間內

“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內，租賃物的所有權發生變動，導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。

二、不適用買賣不破租賃原則的情形有哪些?

我們把租賃權作為準物權來加以理解，會發現如有其它物權的設立在租賃權之前，那麼租賃權自然可以得到破除。

1、抵押權或者他物權設立在前的，並經過公示的，則權利實現時不適用買賣不破租賃。

2、查封在前，並經過公示的，不適用買賣不破租賃。

3、在城鎮房屋租賃合同中，如同時存在幾個有效的租賃合同，房屋轉讓前設立的租賃合同，如承租人未及時入住的，則有可能破除買賣不破租賃。

綜上所述，買賣不破租賃是民法上的重要原則，作為房屋的承租人，可以在房屋買賣後繼續使用房屋。雙方簽訂房屋租賃合同，即便承租人沒有入住，也可以適用這個原則。當然這裏要注意，房屋買賣必須發生在合同有效租賃期限內。