買賣不破租賃承租人入住是必備條件嗎?
一、買賣不破租賃承租人入住是必備條件嗎?
“買賣不破租賃”構成要件中的交付,除指出租人已交付租賃物外,還需承租人繼續佔有租賃物。主要理由是,一方面,承租人未佔有説明其對租賃物沒有使用收益,無此收益則失去了強化租賃權的基礎;另一方面,承租人未佔有不能起到公式作用,為維持交易安全,不應賦予租賃權對抗力。
要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在,換言之,租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。同時,需要注意的是,根據我國民法典的規定,僅有租賃物讓與契約尚不能實現物權變動,對動產來説需要交付,對不動產來説需要登記。
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二、買賣不破租賃的特殊情況是什麼?
1、先抵押後租賃,且抵押權已經登記的房屋,不適用該原則。
抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
2、先查封后租賃的房屋,不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權,房屋被查封后,其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此,其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。
3、屬於破產財產的房屋,不適用該原則。
租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行,應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一,就是可以使未到期的債權視為已到期,也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此,租賃合同在破產程序中,存在終止履行的可能。由此判斷,如果破產財產變更所有權人,則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
綜上所述,雙方簽訂房屋租賃合同後,出租人應該按照要求交付房屋,承租人要及時入住,這樣如果以後房屋發生買賣,承租人可以提出買賣不破租賃來保障自己的權益。房屋的新買受人不得要求解除租賃合同,如果強制解除,就要給承租人賠償。
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