買賣不破租賃原則與轉租的適用條件有哪些
一,買賣不破租賃原則與轉租的適用條件有哪些
第一種可以適用買賣不破租賃原則的情形應該是租賃合同合法有效且必須進行登記。因為根據民法原理,物權的變動必須符合公示原則,也就是應該以可被外部所查知的方式表現出來,只有這樣,才能使權利具有公信力,具有對抗的效力。租賃權作為一種物權化了債權,必須經過登記公示才能具有公信力,才能對抗第三人。合法有效的租賃合同經過登記後,承租權具有對抗效力,所以,租賃物的買受人(新所有權人)無權解除合同,租賃合同繼續有效。
第二種情形,如果承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款,並且該條款已經由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)以適當方式告知了租賃物的買受人(新所有權人)時,租賃合同是否繼續有效呢?本來,按合同的相對性原理,合同不能約束相對人之外的第三人,但法律另有規定的除外,這就是涉他合同,如人身保險合同,就可以為第三人設定權利義務。從本質上講,租賃合同中的買賣不破租賃條款也屬於涉他合同,原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)和承租人可以為租賃物的買受人(新所有權人)設定“在該租賃物的所有權轉移後,該租賃合同在買受人和承租人之間繼續有效”的權利和義務,因此,當承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款,並且該條款已經由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)以適當方式告知租賃物的買受人(新所有權人)後,如果買受人還繼續向出租人(租賃物的原所有權人)購買該租賃物,那麼,可以視為租賃物的買受人(新所有權人)已經默認了租賃合同中買賣不破租賃條款的效力,因為他已經預見到這樣的後果卻還願意買受租賃物,説明他對租賃物已經出租且未到期這一事實持無所謂的態度,所以,租賃物的買受人(新所有權人)無權解除合同,租賃合同繼續有效。
此類適用條件在實際的生活中是經常發生的,只要自己按照有關的要求來處理,有關房屋的租憑問題就會比較簡單,但是如果自己的行為違反了合同上的規定,那麼事情的解決就會比較棘手,畢竟涉及當事人雙方的權益,一旦自己出現的紕漏,需要承擔責任。
-
逾期支付購房款的違約金如何計算?
一般來説在買賣雙方籤購買房屋的合同的時候,為了確保買賣房屋的交易可以完滿推進,大多數都會在合約中約定好關於過遲支付買房屋的錢的違約金。要是你在約定的期限到之前還沒有按時去支付房款的話,那麼賣房子的人就會按照合約中的約定要求你支付超過期限交付購買房...
-
施工造成房子裂縫應怎麼解決
律師解析:房子讓施工方震裂的可以找開發商,可以先對房子損壞程度進行評估,在由開發商負責賠償應該先與施工方進行協商,並且要求施工方進行修補賠償。在協商無果的情況下,當事人可以到法院採取訴訟的方式維權。民法典規定,侵害民事權益,應當依照本法承擔侵權責任。法律...
-
開發商擅自改變小區規劃,如何處理?
律師解析:1、按照我國《城鄉規劃法》(下稱規劃法)房地產開發商開發建築項目必須符合城市規劃和城市規劃管理技術規定,為此必須經過政府規劃部門審批。因此,開發商在房地產開發過程中,擅自更改規劃設計的,比如增加容積率、加高樓房的層數、用綠地改為建設用地等,違反了...
-
房屋有糾紛可以過户嗎
律師解析:案件經過判決後,那可以申請強制執行,依靠司法力量依法維權,如義務人暫時無力償還,可中止執行,待其有可供執行的財產後再恢復執行。詐騙,是指以非法佔有為目的,用虛構事實或者隱瞞真相的方法,騙取款額較大的公私財物的行為。法律依據:《刑法》第二百六十六條詐騙...