法院拍賣房買賣不破租賃可以適用嗎？

一、法院拍賣房買賣不破租賃可以適用嗎?

不可以適用，涉及到法院進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在於：

(1)若適用該原則，那麼租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先於第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠税款，而且優先於同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖於破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建築物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那麼租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附着有租賃關係，不利於自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。

二、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：

第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。

第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利於財產的流通，不利於充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。

第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。

第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

對於拍賣房產的認定上，應當結合實際來進行處理，特別是對於買賣不破租賃原則的適用情況，應當由司法機關在對相關情況進行合法的認定和處理後進行認定，如果不符合相關法律規定的，則是不可以適用於買賣不破租賃原則的適用情況的。