租賃權在後買賣不破租賃可以適用嗎？

一、租賃權在後買賣不破租賃可以適用嗎?

買賣不破租賃原則生效的前提就是合同在有效期內，因此租賃權在後不適用，根據我國法律規定，買賣不破租賃原則的條件有：

其一，原房屋租賃合同仍然有效;

其二，租賃物已交付於承租人;

其三，出租人將租賃物所有權讓與第三人。

特別是租賃物必須以交付承租人使用，作為租賃產生物權性質之法律後果的公示形式，只有如此，承租人才能據此對抗租賃物新的所有人，行使其合同 權利。所以買賣合同終止的情況下是不適用於買賣不破租賃的。

二、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在於：

(1)若適用該原則，那麼租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先於第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠税款，而且優先於同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖於破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;

(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建築物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那麼租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附着有租賃關係，不利於自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。

買賣不破租賃原則的適用，必須在符合相關條件的情況下才可以處理，如果不符合相關條件的，則是不可以適用於買賣不破租賃原則的，具體情況下，我國法律上對不適用於買賣不破租賃原則的相關事項都進行了明確的規定，應當結合相關規定對具體情況進行認定。