二手房屋的買賣程序是怎樣的

一、二手房屋的買賣程序是怎樣的

消費者應首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的户型、結構、面積、大概位置和心理承受價位等，然後依照以下步驟進行交易：

（一）瞭解和尋找房源

瞭解和尋找房源有以下幾種途徑：

1、通過親朋介紹;

2、通過報紙、網絡信息或登出求購信息進行了解和尋找;

3、選擇有資質的房地產經紀公司代理購買。

第一種方法的信息面較窄，成功的概率較低。第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內容非常混雜，必須認真識別相關信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾。第三種方法省時、省力、安全，能在較短的時間內尋找到合適的房源。但必須提前對經紀公司的資信情況進行審查，因經紀公司代理後要收取一定的代理佣金，所以購房成本會增加。

（二）實地看房

選擇好目標房源後，需要親自到現場查看。專家提醒您：一定要與產權所有人親自面談，落實好房屋的產權性質，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。

（三）協商和簽約

確定要購買的房屋後，就可以與賣方協商、簽定合同了。在合同中應根據您與賣方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過户的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規定對於違約行為所應承擔的責任和發生糾紛後的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同，並明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。

行內人士提醒置業者，在合同中應根據買賣雙方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過户的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對於違約行為所應承擔的責任和發生糾紛後的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽訂居間擔保合同，並明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。

在簽訂合同之後，便是評估期，在評估期期間，可同步申請辦理銀行按揭貸款。行內人士介紹，這時提到的評估期，是指繳税時依據的房價評估。在申請辦理銀行按揭貸款時，銀行還會對交易房產進行評估，以衡定可放貸金額。

在銀行確定放貸金額並與買方簽訂合同之後，購房者根據評估公司出具的評估房價繳納相應的税費，繳税後，買方和房主到房管所辦理過户事宜，並辦理房產證。領證後，到銀行辦理抵押登記，抵押完畢後銀行接收資料錄入及發放按揭貸款。

（四）產權交易

簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續到房屋所屬區、縣房地產交易部門辦理產權交易手續;交易部門經過相應的審查程序，確定房屋產權是否具備轉讓條件;按照合同規定的付款方式付清購房款，房地產交易部門正式受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關税費，並向買方核發房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續。

二手交易提供以下資料：

1.《房地產權證》或《房屋所有權證》、[《土地使用證》(已變更為購買方的)]。

2.買賣雙方合法身份證明及複印件，如買方是未成年人(即未年滿18週歲)，可由其監護人辦理，並提交監護人和申請人合法的身份證明。

3.共同共有的房地產，須提交房地產共有人共有證及出具其他共有人同意出售的證明書。

4.如房地產是出租的，須提交租賃合約、及承租人對房屋買賣的徵詢意見書。

5.租地建房的房產轉讓時，先變更土地後房屋轉讓。

6.繼承、贈與、交換、裁決的房屋須提交公證書或人民法院的裁決書、協作執行通知書等。

7.法院委託拍賣的房地產，須提交拍賣委託書、拍賣機構拍賣資格證書及營業執照、法人代表證明書、拍賣確認書和拍賣行發票等。

8.企事業單位、集體單位轉讓、受讓房產須提交營業執照、法定代表人證明書、法人代表身份證明或委託書，及被委託人合法的身份證明，主管單位或國有資產管理部門批准書面證明(批文內容須註明批准賣出、買入的房屋詳細地址);屬三資企業的還須提交董事會成員名單及董事會的書面決議書(經公證)。

9.有限責任公司、股份制單位，須提交董事會成員名單、董事會決議(決議內容須註明同意買入、賣出的房屋詳細地址)、營業執照或註冊登記證明、授權委託書、董事長及被委託人合法的身份證明。

10.企事業單位購買私人的房屋須提交其行政主管部門的批文。

11.房屋交易應親自辦理。如本人不能親自辦理時，可依法委託代理人辦理(公證委託)。僑居外國的，委託書須經我國駐該國領使館認證，沒有領使館的須經我國有領使館的第三國認證。港、澳、台的委託書，須經我國政府委託的律師或機構認證(申請人提交的證件是外文，均需一併提交經公證機關翻譯的中文譯本原件)，亦可以到當地房產交易所辦理委託。委託人亦可以委託購買方。

在資料齊全的情況下，房管所根據房產檔案資料核實房屋產權狀態是否清晰，在房屋產權狀態清晰的情況下，房管所受理辦證申請，受理後30個工作日內出證。

目前，根據買賣雙方不同的代理需求，房地產經紀公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委託代理手續之前與經紀公司認真協商。

購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過户手續前辦理銀行的申請貸款手續。

（五）辦理貸款手續

二、二手房屋買賣交易流程之出售

（一）選擇銷售方式

1、自行尋找買方銷售

2、委託房地產經紀公司代理銷售

如果選擇第一種方式，必須完全熟悉整個交易流程，並能確保交易安全。此種方法，避免了經紀公司的代理成本，使銷售過程全部在自己的掌握中;第二種方式，省時、省力、安全，只需您選擇一傢俱有代理資質的房地產經紀公司並簽署委託代理協議，所有工作全部由經紀公司辦理。經紀公司將收取一定的代理佣金，所以，會增加交易成本。

（二）發佈出售信息

如果選擇自行銷售，可在網絡或報紙上發佈您的出售信息。但在發佈的信息中應註明自行銷售或免經紀公司代理字樣。過程中可能會接到較多的詢問電話，影響正常生活和工作。所以，如何登記聯繫方式至關重要。如果選擇了經紀公司代理出售，經紀公司將代理髮布出售信息。

（三）協商和簽約

當有客户決定購買房屋後，就可以與買方協商、簽定合同了。在合同中應根據與買方協商的內容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過户的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應明確規定對於違約行為所應承擔的責任和發生糾紛後的法律解決途徑。由經紀公司代理買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同，並明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。

（四）產權交易

簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續到房屋所屬區、縣房地產交易部門辦理產權交易手續;交易部門經過相應的審查程序，確定房屋產權是否具備轉讓條件;買方按照合同規定的付款方式付清房款後，房地產交易部門開始受理轉讓申請;買賣雙方應繳納相關税費，買方領取房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續。

目前，根據買賣雙方不同的代理需求，房地產經紀公司的代理方式各不相同，這需要辦理委託代理手續之前與經紀公司認真協商。

購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過户手續前辦理銀行的申請貸款手續。

二手房買賣的程序大體上是比較清晰的，具體差異受到是否需要辦理貸款、賣家是否有按揭需要還清、房屋中的户口是否易於遷走等個性化的問題影響。交易選擇正規中介平台可以幫助避免風險。