受讓人能行使買賣不破租賃嗎?
一、受讓人能行使買賣不破租賃嗎?
可以行使,買賣不破租賃,即在租賃關係存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關係也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原合同對租賃人和新房主繼續有效。
二、買賣不破租賃生效條件的具體理解
(1)租賃合同成立有效並生效;
租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下,租賃合同並未成立,不能對抗買賣;租賃合同存在無效情形,則自始無效,不得對抗買賣等物權;租賃合同附生效條件,但條件未成就,亦為同理。
(2)出租人已將租賃物交付給承租人,承租人實際佔有;
租賃合同如果進行了登記備案,則承租人對租賃物的佔有狀況無需證明。如果沒有登記備案,則要考察實際情況。審判實踐中,可區分以下情況進行處理:①不動產抵押權自登記時生效,登記的抵押權可對抗其後發生的租賃關係。②不動產抵押權登記前,不動產租賃合同已經登記備案的,租賃關係不受抵押權的影響。③不動產抵押權登記前,不動產租賃合同雖未登記備案的,但租賃關係實際存在的,如承租人已經實際佔有使用不動產的,租賃關係不受抵押權的影響。
實踐中,應由承租人對於“實際佔有”的情況予以舉證,如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業經營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉租,或者借給相關方無償使用,不影響實際佔有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際佔有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時,恰遇承租人休假未居住,或者歇業期間,造成買受人以為房屋空置的認識錯誤,這並不影響承租人實際佔有的事實。只要承租人有足夠證據證明出租人或其同意的人已經向承租人交付該租賃物,其並未持續不斷地實際佔有租賃物,不影響買賣不破租賃的適用。
(3)所有權變動,且發生在租賃期間;
“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指,其所指的所有權變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效,而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產生所有權變動,雖然並非所有權人主動追求,亦產生所有權變動的合法有效後果,也應可以適用“買賣不破租賃”。
對於買賣不破租賃原則的適用,主要是為了保護承租人在租賃合同中的相關利益的,但對於買受人的利益在產權發生變動後遇到損失的,也是可以適用的,具體情況下,三方可以就產權變動後的租賃情況達成一致意見,並簽訂相關賠償協議。
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