開發商逾期交房怎麼賠償
一、開發商逾期交房怎麼賠償?
根據相關規定,將違約金定位每延期一日向買方支付買賣總價格的萬分之五的違約金。但是這也不是一成不變的;如果違約金是雙方自己通過協商定好了的,可以不是萬分之五;經過調查顯示違約金過高的,可以經過法院途徑應予適當的減少。所以嚴格來説,延期交房違約金是沒有一個固定標準的。
買賣關係角度來説,買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款,也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此,如果將“合同履行後可以獲得的利益”理解為淨利益的話,買方在賣方延期交房的情況下損失的可得利益就是租金利益扣除購房成本,包括分攤的購房款及利息損失。可見,所謂買方購買房屋所佔用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。
至於對過高的開發商延期交房違約金應當調整到什麼程度,法律並無明文規定,從而留給了法官或仲裁員自由裁量的餘地。如前所述,實踐中有將過高的延期交房違約金調整為按貸款利息的,也有調整為每日萬分之三的。若參照最高人民法院《解釋(二)》(草案)關於以超過實際損失30%作為“過分高於”的標準,則每日萬分之三仍有過高之嫌。
二、延期交房包括兩種情況:
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由於施工遲延或者相關政府手續辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬於延後交房時間,購房者給開發商一定的寬限期,經過一段時間等待就可以收房的情況。
2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由於開發商經濟實力、相關政府手續違法且無法辦理等導致開發商不能或者短時間內不能交付房屋的情形。
原則上,出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。但在下列情況下,不構成延期交房:
1、因不可抗力對按時交付產生影響。根據《合同法》第一百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外。當事人延期履行後發生不可抗力的,不能免除責任”的規定,因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應在合理時間內對買受人及時履行通知義務,否則構成延期交房。
2、因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路,要求道路兩旁建築物各自退後一定距離,為此,開發商需要時間來對整個設計方案進行修改),或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術難題(如地質條件的突變)必須對設計進行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力範疇而使開發商免責,但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任,顯然有失公平。
事實上,開發商逾期交房也是分成兩種情況的,假如説是因為政府部門在辦理相關手續的時候拖延了時間,或者是政府的配套設施沒有及時的到位,才導致逾期交房的,這樣的話,開發商並不需要對業主進行賠償,但因開發商自己的原因,導致逾期交房的,開發商需要支付違約金,違約金的標準沒有統一規定。
-
施工造成房子裂縫應怎麼解決
律師解析:房子讓施工方震裂的可以找開發商,可以先對房子損壞程度進行評估,在由開發商負責賠償應該先與施工方進行協商,並且要求施工方進行修補賠償。在協商無果的情況下,當事人可以到法院採取訴訟的方式維權。民法典規定,侵害民事權益,應當依照本法承擔侵權責任。法律...
-
房屋買賣合同無效定金是否返還?
律師解析:房屋買賣合同無效定金可以返還。依據我國相關法律的規定,合同無效後,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的,依照其規...
-
房屋契税怎樣交
律師解析:房屋契税繳納辦法如下:1、購買新房是就需要納税,樓盤納税是按照購房合同的總是金額來計算的,契税税率為3—5%,以此為依據,到税務局機關大廳進行納税。2、而納税的金額也是有必須規範的,按照國家庭規範,樓盤的契税按照主要以面積和房款總額的比例來計算。...
-
安置房買賣需要規避哪些風險
律師解析:1、家庭成員內部對回遷安置房分配有異議無法確定合法權益人;2、無產權的回遷安置房導致無法辦理產權證;3、交易時間漫長房價變動可能性大;4、一房多賣;5、因出售方自身債務糾紛導致回遷安置房被債權人申請法院查封。法律依據:《城市房地產管理法》第六十條...