商品房買賣合同的特徵有哪些
一、商品房買賣合同的特徵有哪些
商品房買賣合同作為不動產買賣合同的主要類型,具有如下法律特徵:
1、標的物在法律上呈現出複雜的形態。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建築物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。
2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
3、行政干預強烈。由於土地房屋類不動產價值巨大,對國計民生影響很大,國家對房地產行政監管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示範文本、實行限購政策等。
二、商品房買賣合同無效的幾種情形:
1、出賣人主體不當導致的合同無效。
包括兩種情況:一是,出賣人不具備開發主體資格;二是,出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力,換句話説就是沒有房地產開發經營的經營範圍;後者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤,沒有相應的銷售資格。如:開發企業在沒有達到法定的售房條件下,為解決資金問題,私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當導致的合同無效。
這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如:不符合國家限購政策。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。
出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件,為了融資往往採用兩個途徑:一是,將在建工程抵押給銀行,然後與銀行協商,由該銀行辦理商品房按揭,雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來,開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款,銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是,由施工單位墊資施工到可以預售的條件,然後開發商通過收取首付購房款,以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款,施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權,對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權,最後受損失的還是購房者。對此,最高法院司法解釋規定,開發商如果將所銷售的房屋抵押,並且隱瞞該事實,購房者可以請求法院確認合同無效,並且要求開發商承擔一倍的賠償。
4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。
出賣人因利益驅使,將用於安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時,往往採用變更原協議書的產權調換安置方式,要求被拆遷人接受貨幣補償,或者異地安置。對此,最高法院司法解釋規定,對於這種情況,買受人可以請求法院確認合同無效,並要求開發商給予一倍的經濟賠償。
一般在與開發商簽訂商品房買賣合同之後,那麼購房者就需要按照約定支付首付款或者一次性支付全部房款,但這僅僅是意味着當事人之間的交易完成了,而對於購房者來講要真正擁有商品房,還需要辦理房產證,也就是將商品房過户到自己的名下,依法進行了登記之後,那麼房屋的物權變更才會生效。
-
房子問題找哪個部門解決
律師解析:房子有問題,當事人可以向建設工程質量監督機構申請組織認定或向建設行政主管部門投訴。對於影響房子結構安全的問題,住户可以直接委託具有法定結構安全鑑定資質的單位對房子進行鑑定,其鑑定結論可作為民事賠償的證據。法律依據:《城市房地產開發經營管理條...
-
農民房土地使用證如何辦理
律師解析:農民房土地使用證的辦理應向村委會遞交書面申請、填寫申請表;村委會同意後填寫《宅基用地呈批書》簽署意見簽字蓋章交由鄉鎮政府審核;鄉鎮政府根據上報資料現場勘測,審查合格上報縣國土資源局;縣國土資源局接件後,進行資料審核併到現場進行勘測;合格後報縣政...
-
房屋買賣包括哪些流程
律師解析:房屋買賣包括以下流程:簽訂房屋買賣合同;攜帶身份證、户口簿、婚姻證明、房屋購銷合同、房屋核檔證明等材料到房管局提交申請;備案網籤辦理核税繳税手續;出具税務收據,遞交收據、填寫申請書並領取受理通知單;到交易中心領取房產證、確認信息,領取過户回執。法...
-
多個房產抵押的順序是如何規定的
《物權法》(自2021年1月1日起廢止)第一百九十九條規定:同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:(一)抵押權已登記的,按照登記的先後順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;(二)抵押權已登記的先於未登記的受償;(三)抵押權未登記的,按照債...