商品房買賣合同有什麼特徵
一、商品房買賣合同有什麼特徵
商品房買賣合同作為不動產買賣合同的主要類型,具有如下法律特徵:
1、標的物在法律上呈現出複雜的形態。交易的房屋既可能是已建好的房屋,也可能是尚未竣工的房屋,而且還包括建築物和小區的公用設施、設備的所有權或使用權。
2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規定,標的物的所有權自標的物交付時起轉移,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。《物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。
3、行政干預強烈。由於土地房屋類不動產價值巨大,對國計民生影響很大,國家對房地產行政監管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示範文本、實行限購政策等。
二、商品房買賣合同無效的幾種情形:
1、出賣人主體不當導致的合同無效。
包括兩種情況:一是,出賣人不具備開發主體資格;二是,出賣人沒有銷售資格。前一種情況主要表現為出賣人沒有開發經營房地產的權利能力和行為能力,換句話説就是沒有房地產開發經營的經營範圍;後者主要是指房地產開發企業針對到特定的樓盤,沒有相應的銷售資格。如:開發企業在沒有達到法定的售房條件下,為解決資金問題,私下銷售房屋等等。
2、買受人主體不當導致的合同無效。
這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權利能力和行為能力。如:不符合國家限購政策。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋抵押的事實。
出賣人因實有資本少達不到法律規定的商品房預售條件,為了融資往往採用兩個途徑:一是,將在建工程抵押給銀行,然後與銀行協商,由該銀行辦理商品房按揭,雙方約定開發商收取的買受人首付款直接歸還開發商在銀行的貸款。這樣一來,開發商出售給買受人的房屋是設定了抵押權的不完整產權。如果開發商不能歸還銀行的貸款,銀行可以行使抵押權人的權利。到頭來受損失的還是購房者;二是,由施工單位墊資施工到可以預售的條件,然後開發商通過收取首付購房款,以此支付工程款。如開發商不能按"陰合同"支付施工單位工程款,施工單位可以運用法律規定的"工程價款優先受償"權,對工程實施法律規定的優先司法拍賣、執行權,最後受損失的還是購房者。對此,最高法院司法解釋規定,開發商如果將所銷售的房屋抵押,並且隱瞞該事實,購房者可以請求法院確認合同無效,並且要求開發商承擔一倍的賠償。
4、出賣人將拆遷安置房屋予以銷售。
出賣人因利益驅使,將用於安置被拆遷人的房屋銷售給其他購房者。到履行拆遷協議書的安置時,往往採用變更原協議書的產權調換安置方式,要求被拆遷人接受貨幣補償,或者異地安置。對此,最高法院司法解釋規定,對於這種情況,買受人可以請求法院確認合同無效,並要求開發商給予一倍的經濟賠償。
一般在與開發商簽訂商品房買賣合同之後,那麼購房者就需要按照約定支付首付款或者一次性支付全部房款,但這僅僅是意味着當事人之間的交易完成了,而對於購房者來講要真正擁有商品房,還需要辦理房產證,也就是將商品房過户到自己的名下,依法進行了登記之後,那麼房屋的物權變更才會生效。
-
一房二賣的法律後果及解決原則有哪些情節
律師解析:有一房二賣情形的,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。其解決方式為,在合同都具有效力的情節下,辦理了房屋過户手續的,就有此房...
-
限購了定金不退要咋樣辦
律師解答:可以起訴。律師解析:限購後不想購房已交的定金一般不能退。公民在購買房產時沒有有義務切實地瞭解己方權利義務,簽訂房屋買賣合同後出台限購新政導致買方沒有購房資格的,及在後面因為拿不出正當理由而不購放的,買方需承擔違約責任,定金不能退;限購政策出台之...
-
怎麼解決產權滿70年的房子
律師解析:產權滿70年的房子的解決方法如下:1、續取房產;2、繳納税費;3、國家收回享政策性補償。房屋產權(Propertyrightsofhouses)是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利。...
-
商品房地震房屋倒了誰賠
律師解析:商品房地震房屋倒了,誰都不需要賠償的。地震屬於非人力的自然災害,如果因地震造成商品房屋倒塌等情形的,無論國家、開發商、保險公司都沒有賠償的責任,就更談不上賠償標準了,但國家和地方政府有義務為受災人員提供必要的幫助。法律依據:《中華人民共和國國...