什麼情況下買賣不破租賃?
一、什麼情況下買賣不破租賃?
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。對於我國合同法第229條的規定是否應當適用於動產呢?筆者認為,動產租賃不應當適用該原則,其理由如下:第一,動產的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二,對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利於財產的流通,不利於充分發揮財產的效用,不符合物盡其用的財產利用原則。第三,租賃權的物權化應有一定的邊界,否則不但有違租賃權物權化的初衷,而且會導致法律體系的紊亂,這一邊界應通過其適用的客體體現出來,即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在於:雖然對於承租人享有的承租權,古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢,但是,法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力,從而達到對租賃人權利保護的目的,但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押後再出租的情況下,仍然適用 “先物權優於後債權
3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存,禁止被執行人轉移或處分的措施,體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權,不動產被查封后,其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此,被查封的財產,債務人或其他人擅自處分的,該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出,執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説,查封的目的就是為了實現債權,承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風險只能由他自己承受。
4、破產財產處理過程中的限制適用
破產企業的房屋建築作為破產財產,必然要進行拍賣或變賣,所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產,其權屬同樣會發生變化。在破產案件中,對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的,在破產財產處理過程中,一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在於:
(1)若適用該原則,那麼租賃合同繼續有效,將導致租賃債權的實現或清償不僅優先於第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠税款,而且優先於同為第三順序的其他破產債權,甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償,這有悖於破產法的基本制度和分配原則,亦違反了公平公正的民法基本原則;
(2)在許多破產案件中,特別是國有或集體企業破產案件中,將房屋建築物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則,那麼租賃合同繼續有效,購買人可能會考慮自己購買的土地因附着有租賃關係,不利於自己的開發利用,由此影響破產財產的變現。
因為買賣不破租賃原則是為了保護租賃物承租人的相關利益而進行設立的。但是前提是租賃權必須優先於其他相關權利。且是不動產才行。因為動產的話價值較低,流通較廣,一般很少用於租賃,所以沒有必要進行相關的權益保護。
-
安置房買賣需要規避哪些風險
律師解析:1、家庭成員內部對回遷安置房分配有異議無法確定合法權益人;2、無產權的回遷安置房導致無法辦理產權證;3、交易時間漫長房價變動可能性大;4、一房多賣;5、因出售方自身債務糾紛導致回遷安置房被債權人申請法院查封。法律依據:《城市房地產管理法》第六十條...
-
民法典房屋中介收取定金雙倍返還嗎?
律師解析:房屋中介只是報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,房屋中介無權收取定金,房屋定金一般是由賣方收取的,但如果賣方與房屋中介有約定的,可以由房屋中介代為收取定金。房屋中介收取定金後,適用定金罰則,如果出現合同違約的,房屋中介要雙倍返還定金。民...
-
因房價上漲開發商不想交房怎麼解決
律師解析:因房價上漲而不想交房的,開發商的行為是屬於合同違約,如果不交房要承擔相應的責任。業主完全可以選擇等待,並要求開發商按合同承擔延期交付房屋的違約責任。房地產開發企業應當按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房...
-
怎麼要回買房的定金
律師解析:買房已交的定金是可以退的,但是購房者想拿回已交的定金必須符合相關法律規定的條件。1、因購房者的原因未能訂立預售合同的,購房者無權要求返還定金。2、對開發商來説,如為追求更高的經濟利益而與他人訂立預售合同;未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售...