買賣不破租賃不適用哪種情況?
一、買賣不破租賃不適用哪種情況?
具體來説,“買賣不破租賃”的例外情況大致存在以下三種:
1、先抵押後租賃,且抵押權已經登記的房屋,不適用該原則。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋明確規定:“抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。”
2、先查封后租賃的房屋,不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權,房屋被查封后,其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此,其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》也明確規定:房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能適用“買賣不破租賃”原則。
3、屬於破產財產的房屋,不適用該原則。
企業破產程序是由《企業破產法》這一特別法調整的,租賃合同在破產程序中是否可以繼續履行,應當按照企業破產法的規定處理。而破產程序的特點之一,就是可以使未到期的債權視為已到期,也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此,租賃合同在破產程序中,存在終止履行的可能。由此判斷,如果破產財產變更所有權人,則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
通過上述分析,我們應該明白,今後在租賃或者買賣房屋時,對房屋的權屬狀況、抵押、查封狀況應進行全面的瞭解,避免遭受不必要的損失。
二、相關規定
法律依據:《合同法》
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。
那麼在租房時也是需要簽訂租賃合同來維護和保障自己的權益,如果在租賃的過程中房屋被所有人進行了出售或者是轉讓後也是不會破壞租賃關係的,這也是為了保障承租人的合法權益受到保障,同時在租賃的合同到期後承租人也是需要立即歸還給出租人房屋使用權的。
-
在哪些情況下房屋買賣合同無效
律師解析:下列情況下房屋買賣無效:1、房屋買賣主體不適格的;2、買賣行為意思表示虛假的;3、買賣行為惡意串通損害他人合法權益的;4、買賣行為違反法律法規強制性規定的;5、買賣行為違背公序良俗的。法律依據:《民法典》第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示...
-
商品房面積差的計算標準是怎麼的
律師解析:商品房面積差的計算標準如下:1、合同中有關於面積誤差的約定時,不管該約定的面積誤差是否在3%以內還是以外,均應依合同約定的面積誤差處理方式處理。2、合同中沒有關於面積誤差的約定,則應參照《商品房銷售管理辦法》的規定予以處理。但如果預購方無力再支...
-
購買現售一手商品房要走哪些流程?
購買現售的一手商品房首先要做的就是對開發商進行審查,確定沒有問題了再簽訂購房合同、付款如果是貸款的話還需要辦理貸款手續,最後收房確認沒有問題了在進行產權登記。具體做法如下:1、審查:對開發商的審查主要是看看是不是有五證即:《建設工程規劃許可證》、《建...
-
預售合同是否有效
律師解析:根據相關法律,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。但在起訴前開發商取得商品房預售許可證明的,此預售合同可以認定有效。此突破保證了交易的穩定性,不輕易認定合同無效。法律依據:《民法典》第一百四十三條具備下列...