關於房產法律規定有哪些？

一、關於房產法律規定有哪些？

關於房產的法律規定主要集中於《民法典》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。

房產的分類

我國存在着多種性質的房屋，主要可分為商品房和非商品房。

（一）一般房產：商品房。

特殊房產的交易，主要的問題是合同的效力問題或者説交易本身是否受法律保護的問題

（二）特殊房產的交易，非商品房。

1.經濟適用住房

建設用地以行政劃撥方式供應。

經濟適用住房只能自住，不得出租或出借以及從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易;對於因各種原因確需轉讓經濟適用住房的，可向購買人户口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。

購買經濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，並由政府優先回購;購房人也可以在補繳政府應得收益後取得完全產權。

已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府回購。

2.集資房

北京規定集資房產權按經適房管理，超標面積的部分，按市場評估價繳納集資款。

3.農村私有房屋買賣糾紛合同

北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討論會議紀要的通知

此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

4.房改房

建設部出台了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規定了許多限制條件。比如：已取得房產證的房改房才允許買賣;個人擁有部分產權的住房(指標準價房)，還應當提供原產權單位在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見;如果有共有權人時應當徵得共有人的同意;在出賣時應當補交國有土地使用權出讓金或土地收益，以及交納其他税費等。

房改房即為已購公有住房，房改房的土地使用權是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費。

職工購買公有住房居住或經營一定期限後(5年)，允許其出售，但原出售單位有優先購買權在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定繳拉有關税費後，收入歸個人所有。

5.軍產房

購買這種軍產房的是不能受到法律保護的，拆遷不能得到相應的補償，不能合法繼承給子女。

公房承租：直管公房 自管公房

承租人的變更：所有繼承人協商一致

6.承租的拆遷

公有居住房屋拆遷補償款，給承租人。

商品房買賣合同中的效力問題

7.無證預售(無預售許可證)

共有房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。

8.未經共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理

一般情況下共同共有的房屋的出賣需要經過全體共有人的一致同意才可以進行，部分共有人擅自處分共有房屋的，一般應當認定無效。但如果第三人善意、有償地取得該房屋的所有權的，則應當維護第三人的合法權益。由此給其他共有人造成損失的，由擅自處分共有房屋的人予以賠償。

《民法典》（2021年1月1日起實施）第311條規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”這一規定正式確立了善意取得制度，

判斷第三人取得財產時是否出於善意有兩個標準，即：主觀上，第三人並不知道轉讓方無權處分財產;客觀上，第三人是基於等價有償原則取得財產。

以尚未辦理房產證為由主張合同無效者，當房產證辦理下來之後，房產證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉化為有效的合同。

簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢?如果房產證上明確寫明瞭夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權委託書。

而當房產證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所籤買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。

9.不能上市交易的二手房為：

未依法取得房屋所有權證的房屋;只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房;鑑定為危房的房屋;以標準價購買，尚未按成本價補足剩餘價款，向全產權過渡的房屋;在農村集體土地上興建的房屋;已經被列入拆遷公告範圍的房屋;所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;所有權有糾紛的房屋;已經抵押，並且未經抵押人書面同意的房屋;依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋;房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

房產是每個人所追求的比較大的物質財富目標，只要有一定的財富首選就會先買房產作為保值以及居住的重要部分，而國家對於房產的法條規定沒有專門的編訂而散落在各個法律之中，這也是因為房產所涉及到的各種糾紛和關係非常雜亂而不能歸攏。