購買二手房後户口需要注意些什麼

購買二手房後户口需要注意些什麼

二手房買賣中有一個非常棘手的問題就是户口問題。有些人買了房子以後自己要落户時才發現户口問題;有些人沒有按照合同的約定遷出户口;還有一些人在賣房子的時候才發現户口問題等等不一而足。出現上述種種問題怎麼辦?起訴到法院要求法院處理，法院答覆不屬於法院受理範圍。要求公安機關處理，公安機關答覆不能強遷，你只能找賣家溝通。這時候你腸子都悔青了。

（一）、户口問題可能帶來的麻煩 買房子的時候户口問題處理不好，會帶來三個方面的麻煩。

1. 會不會影響自己落户上海現在的規定是不影響落户。以前根據相關規定，出賣人房屋上有户口，如果不遷出，買受人是不能落户的。這對買受人是極不公平的。如：我買房子就是為了落户的，以便更好的工作、求學的，但卻因為出賣人拒絕遷出户口，我就不能落户了。為了維護買受人的利益，現在上海的規定是即使出賣人沒有遷出户口，買受人也可以落户。外地的一定要到房屋所在地的公安派出機構去落實清楚房屋上已經有户口了，買受人還能否落户。

2. 會不會影響房屋再轉讓，答案是肯定的，會影響。你賣房子的時候，如果房子裏面只有你自己家的户口，那還好辦，你遷出就可以了。如果房子裏還有上家的户口，甚至上上家的户口，懂行的人一般是不敢買這種房子的。即使你承諾你能把所有的户口都遷出，買受人也不一定敢買。因為雖然你承諾把所有户口都遷出，但有時候不是你的能力能做到的，如：上家因為種種原因主觀上就不願意遷;上家客觀上沒有落户的房子而不能遷;上家人都找不到了等等。所以如果你的房子上還有上家的户口，一般人是不敢買的，除非你在出賣前就把户口問題都解決了。這裏有一個問題需要提醒注意：如果你購買的房子比市場價格低了很多，這時候你一定要警惕，不是你走大運了，你沒那種命，沒有天上掉餡餅的事，極有可能掉的不是餡餅而是陷阱。他這房子裏面極可能有解決不了的户口問題。我們處理過一件事情，客户看上了一套房子，非常滿意，這套房子市場價要250萬，但房東藉口説急需用錢最後談下來190萬就願意賣掉，客户以為撿了個大便宜，問了一下中介房子上有沒有户口問題，中介拍胸脯説上面絕對沒有户口問題。客户怕這麼好的房子被別人買走，急於想籤合同。律師做久了，形成一個思維習慣，沒看到證據，很難相信別人説的話。我們當時就到派出所去落實户口問題，一查嚇一跳，幸虧沒簽合同，這個房子裏上家還有四個户口沒有遷走。後來一瞭解才知道原來就是因為户口問題沒法解決才這麼便宜的。

3. 會不會影響房屋徵收補償

對房屋徵收補償款沒什麼影響，但對購買拆遷安置房可能會產生一定的影響。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定房屋徵收補償款是補償給房屋所有人的。出賣人的房子已經過户給買受人了，這時候房屋的所有權已經屬於買受人了。即使出賣人沒有將户口遷出，也不影響房屋所有權的歸屬。所以即使購買的房屋上還有上家的户口，也不影響房屋徵收補償款的歸屬。但被徵收人在購買安置房時涉及到户口問題。被徵收人能申請購買幾套安置房，跟常住户口和常住人口有關。如果上家還有户口沒有遷出，就會比較麻煩。總之，如果遇到房屋徵收，如果上家還有户口沒有遷出，雖然最後對你的權利沒有產生什麼影響，但就怕上家倒騰事情，一旦上家倒騰事情，你就會很煩。買房子當然希望買一個乾乾淨淨的房子了，不要買一個屁股沒擦乾淨的房子。

（二）、如果遇到户口遷移糾紛怎麼辦

遇到户口糾紛，協商解決不了的，自然就會想到找法院、找派出所解決。結果又會怎樣呢?

1. 找法院解決 法院不予受理，就是説這個事情不歸法院管。二手房買賣中，當事人因户口遷移問題發生爭執，訴至法院，法院是否受理?答案是肯定的，不予受理。因為户口遷移涉及相關行政部門的審批制度，屬於行政管理範疇，不屬於民事案件的受理範圍。上海高院在2003年第3期《民事法律適用問答》及上海高院在2005年《關於審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》中對這一問題都做出了明確的答覆。其他地方也會有類似的規定，這種糾紛本身就不屬於法院的主管，而是應該由行政機關主管。

2. 找派出所解決 派出所答覆是我們也沒辦法，你只能找出賣人溝通，讓出賣人主動遷出，我們又不能強遷。你到法院起訴，法院説這個事情不歸我們管，你找派出所吧。你還以為派出所能解決這個問題。你到派出所一問就傻眼了，派出所説，我們也管不了，我們又不能強制他遷走，你只能找賣家讓他主動遷走。如果賣家願意主動遷，我還找你們幹嘛?這時候你就後悔了，當初買房子的時候，這個問題沒有處理好，導致現在這麼麻煩。

（三）、如何解決户口難題

一旦出現户口糾紛，想事後解決，很難解決。司法的、行政的路子都走不通，所以要事先做好預防，儘量不讓糾紛出現，即使出現了也要有解決的途徑。

具體如何操作?

1. 看房、選房你買房，首先得看房選房。你提出你的要求，中介就根據你的要求，不斷的提供房源，然後你就不斷的看房。當你看上基本滿意的房源時，就開始到房地產交易中心調取房產的登記信息，如果沒有什麼問題，就要開始下一步：落實户口問題。

2. 如何調取户口信息如果是一般自然人或單位調取，需要出具房地產權證或購房合同或出具中介的居間合同。如果委託律師調取，需要出具律師證和律師事務所的介紹信。委託律師調取是肯定沒問題的。如果是你自己去調取就會有問題，你需要出具房地產權證或購房合同或出具中介的居間合同才能調取。你還沒簽合同房東一般不會把房地產權證給你的。如果你是拿着合同去調查户口的，那説明已經晚了。你應該是落實好户口問題再去籤合同的，就是説你在落實户口問題時，手裏是不應該有合同的。最好是委託律師去調取。你都不敢想象，買房子這麼大的事情，居然不委託律師去處理，甚至都不找個律師諮詢一下。難道就是為了省那兩個錢，你知道一旦出現糾紛有多麻煩嗎!

3. 約定詳備的户口遷移條款調取了户口，如果上面只有出賣人家的户口還好辦，如果上面還有上家的户口，就如上文分析的，這種情況你得謹慎。户口遷移問題雖不屬於法院受理範圍，但因户口遷移而約定的違約責任糾紛訴至法院時就屬於法院的受理範圍了。所以我們要約定完備的户口遷移條款，逼着出賣人必須把户口遷出，否則要承擔很重的違約責任。並且在合同中我們還要約定留有購房尾款，以確保户口遷出。二手房買賣簽訂的都是標準的示範合同文本。上海二手房買賣要到房地產交易中心購買專門的《上海市房地產買賣合同》。這份示範合同的主文中是沒有户口條款的，所以要在補充條款中約定完備的户口遷移條款。

户口遷移條款範例： 下面介紹一種完備的户口遷移條款。主要包括兩方面：留有購房尾款及約定違約責任。

1、買受人暫扣出賣人購房尾款5萬元，在出賣人將出售房屋的全部户口遷出後3日內無息退還。

2、出賣人承諾於交房前向房屋所在地的公安派出機構辦妥全部户口的遷出手續。若出賣人未及時遷出全部户口的，則由出賣人按照總購房款的日萬分之五支付違約金給買受人。通過上文的分析，你就知道在購房二手房時，户口問題有多重要了。所以在購買二手房前一定要做好户口調查，評估好風險，籤合同時設計好防線，約定完備的房屋户口遷移條款，即使出現了糾紛，我們也有解決的途徑。這樣可進可退才能更好的維護自己的合法權益。

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