二手房交易階段有哪些

進行二手房交易，也會涉及到一些具體的階段。當事人每個階段該辦理的事情都辦理了之後，才能比較好的保護自己的利益，同時順利的完成二手房交易。那到底二手房交易階段有哪些呢?現在，本站小編將在下面的文章中就該問題做詳細的闡述，希望能幫助大家解決相關的法律問題。

一、二手房交易階段有哪些

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納税費。税費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋並結清所有物業費後雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

二、二手房買賣户口問題如何處理

在二手房買賣過程中，由於房屋的户籍屬性或户籍管理的房屋屬性而引發的糾紛很多，户口問題必須得到購房者的足夠重視。

那麼，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理户口問題呢?

1、預先調查核實。在簽訂二手房買賣合同並向房地產交易登記管理部門申請過户登記前，購房者應親自或委託房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾沒有户口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的户口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家户口等。委託中介代為核實的，應要求中介機構出具書面的核實報告，並加蓋公章，防止少數從業人員的疏忽或欺騙行為。如核實結果表明有户口的，應在房屋買賣合同中設定户口遷移條款以及違約責任條款和司法救濟條款。

2、在買賣合同中設定户口遷移條款和違約救濟條款。如上家有户口在所出售的房屋當中，約定户口遷移條款應注意哪些問題呢?首先，應要求出售方在申請過户登記前的特定期限內將户口遷出，而不能約定在申請過户登記之後。其次，應約定具體的違約責任。比如，每逾期一天的罰金;在逾期多少時間後，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成後的一定期限內將户口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。

在實際工作中有很多交易完成後出售方未能按約遷移户口的糾紛。直接向法院起訴只能追究違約責任，卻不能訴請遷移户口，而有的當事人沒有約定具體的違約責任標準，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責任以外，購房者可以求助於警署或啟動行政救濟程序。但不可迴避的一個問題是，現有的户籍管理規定並未對因房屋轉讓而產生的户口遷移問題進行鍼對性規定，導致了制度性漏洞。由於户籍管理的相關規定對户籍遷移和分户有着較為死板的規定，對於出售方未遷出的情況下，購房者的户口難以遷入。

針對上述問題，建議相關部門可以採取以下措施解決糾紛：

1、設定户籍轉移的前置審查程序。既然户籍管理和房屋的產權管理不可分離，索性設定在產權轉移時的户籍審查，設定合理的户籍審查義務，以避免問題的出現。

2、採取靈活的分户措施。對於上家户口在房屋轉讓過程中因種種原因而導致未能遷出的，採取分户策略，將原上家户口變成空掛户口，以解決購房人的户口遷入問題;實踐中也有這樣做的，但嚴格意義上來説，尚屬於協調處理的結果，和現有的政策口徑存在一定的衝突。

3、設立一個類似於公積金封存辦公室這樣的户口封存辦，出售方出售房屋後一定期限內未遷移户口的，可以通過一定的程序將這類户口封存起來，以解決靈活分户而可能帶來的後遺症。

現實中，不管是購買怎樣的房產其實都是有一定的交易階段的，只不過房產的情況不同，那麼具體交易階段的內容就是不一樣的。上文是小編為大家整理的二手房交易階段的內容，各位可以適當瞭解一下。更多相關知識，你可以到我們本站網站進行詳細瞭解。