怎樣購買二手房
一、權屬審查
應當審查二手房的權屬證明及相關文件,未依法登記取得房地產權證書的,不得買賣;可以向房地產交易中心調查核實。
1、二手房轉讓人應當是依法登記取得房地產權證書的二手房權利人。
2、二手房受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織,但法律、法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。
3、二手房屬於有限責任公司、股份有限公司的,應當有公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4、二手房屬於國有或集體資產的,應當有主管部門的批准文件。
5、共有二手房,應當有共有人同意轉讓的書面證明。
二、權屬限制審查
1、交易的房屋,有沒有受到司法機關或者行政機關的查封或者以其他形式的限制交易情形。
2、二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有,則要看無取得抵押權人等他項權利人書面同意買賣的證明。
3、是否涉及他人的優先購買權
(1)共有二手房買賣時,在同等條件下,二手房共有人享有優先購買權。如要交易,需要二手房優先購買權人放棄優先購買權的證明。
(2)已經出租的二手房買賣時,在同等條件下,二手房承租人享有優先購買權。如要交易,需要承租人放棄優先購買權的證明;買受人購房後應繼續履行租賃合同,並與承租人簽訂租賃主體變更合同。
4、有無下列禁止買賣情形:
(1)司法機關和行政機關依法裁定,決定產或者以其他方式限制二手房權利的;
(2)依法收回土地使用權的;
(3)共有二手房,未經其他共有人書面同意的;
(4)權屬有爭議的;
(5)未依法登記領取權屬證書的;
(6)已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的;
(7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
5、下列公有住房和經濟適用住房禁止買賣:
(1)以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的;
(2)住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準,或者違反規定利用公款超標準裝修,且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(3)處於户籍凍結地區並已列入拆遷公告範圍內的;
(4)上市出售後形成新的住房困難的;
(5)擅自改變房屋使用性質的;
(6)法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
6、當事人買賣的房屋應能保持正常使用功能。超過合理使用年限後若繼續使用的,產權人要委託具有相應資質等級的勘察、設計單位鑑定。
-
二手房已經簽了合同,不是本人籤的有效嗎
律師解析:私下籤的房屋買賣協議,房產登記合法,簽訂的協議內容合法,一般有法律效力。《民法典》第五百零二條,依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。【法律依據】《民法典》第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有...
-
二手房合同的主要條款都有哪些
所謂主要條款,是指在簽訂二手房合同時,這些條款是必不可少的,否則就會造成不必要的糾紛和麻煩。反過來説,有了這些主要條款,一份讓雙方滿意的合同就基本成型。那麼二手房合同的主要條款究竟有哪些呢,而二手房補充協議又該怎麼寫呢?下面為您詳細闡明。一、二手房合同...
-
二手房退房的條件是什麼
生活中經常會有這樣的情況:歡歡喜喜買了房後,由於某些原因的出現,使得購房者不得不做出退房的決定。商品房可以退房,同樣,滿足一定的條件後,二手房也可以退房。那麼,根據我國法律的規定,二手房退房的條件是什麼,換句話説,什麼情況下可退已購的二手房呢?對此,下文將作一個...
-
二手商品房的買賣合同什麼時候生效
律師解析:二手商品房的買賣合同依法成立時生效,法律另有規定的除外。合同成立的時間是:1.當事人採用合同書形式訂立合同的,自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立;2.當事人一方在簽名、蓋章或者按指印之前已經履行主要義務,對方接受時,該合同成立。3.法定其他情形...