房地產開發貸款管理辦法是什麼？

本文主要是介紹房地產開發貸款管理辦法的主要問題以及與之有關的一系列法律問題。那麼，房地產開發貸款管理辦法爭議案件基本要素包括什麼呢？以下本站網站小編為您作出了簡要介紹房地產開發貸款的相關法律問題。

中國銀行房地產開發貸款管理辦法

第一章　總則

第一條

為支持我國商品房開發和經營，加強對房地產貸款的管理，保障貸款人和借款人的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》和《商業銀行自營住房貸款管理暫行規定》等有關法規，特制定本辦法。

第二條

各類房地產開發貸款的發放，必須符合國家產業政策、信貸政策，遵循《貸款通則》規定的效益性、安全性、流動性原則。

第三條

本辦法適用於中國銀行國內分支機構(港澳分支機構除外)發放的各類開發性房地產貸款。

第二章　貸款對象和用途

第四條

貸款對象。經國家房地產業主管部門批准設立，在工商行政管理部門註冊登記，並取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。

第五條

貸款用途。用於支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設所需的資金。

第三章　貸款種類和條件

第六條

貸款種類。房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。

(一)住房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售住房的貸款。

(二)商業用房開發貸款，是指銀行向房地產開發企業發放的用於開發建造向市場銷售，主要用於商業行為而非家庭居住用房的貸款。

(三)其他房地產開發貸款，是指住房、商業用房開發貸款以外的土地開發和樓宇裝飾、修繕等房地產貸款。

第七條

貸款條件。申請房地產開發貸款，借款人應具備以下條件：

(一)符合本辦法中第四條規定的貸款對象條件;

(二)具有健全的經營管理機構和合格的領導班子，以及嚴格的經營管理制度;

(三)企業信用和財務狀況良好，確有償還貸款本息的能力;

(四)在中國銀行開立基本結算賬户或一般存款賬户，並在中國銀行辦理結算業務;

(五)已取得貸款項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長於貸款終止時間;

(六)已取得貸款項目規劃投資許可證、建設許可證、開工許可證、內外銷房屋許可證，並完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效;

(七)貸款項目申報用途與其功能相符，並能夠有效地滿足當地房地產市場的需求;

(八)貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定。工程預算投資總額能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要;

(九)具有一定比例的自有資金(一般應達到項目預算投資總額的30%)，並能夠在銀行貸款之前投入項目建設;

(十)將財產抵(質)押給中國銀行或落實中國銀行可接受的還本付息連帶責任保證;

(十一)落實中國銀行規定的其他貸款條件。

第八條

借款人應向中國銀行提交下列文件、證明和材料：

(一)借款申請書。其主要內容包括：借款項目名稱、金額、用途、期限、用款計劃和還款來源等。

(二)借款人營業執照、章程、資質證書副本和資信證明材料。

(三)經有權部門或會計(審計)事務所核准的近三年及最近一個月的財務報表。

(四)貸款項目開發方案或可行性研究報告。(五)開發項目立項文件、工程設計和批准文件。

(六)土地使用權使用證書、土地使用權轉讓合同和施工合同。

(七)企業董事會或相應決策機構關於借款和抵(質)押、擔保的決議和授權書。

(八)開發項目資金落實文件。

(九)開發項目的現金流量預測表及銷售和預售對象、銷售價格和計劃。

(十)抵(質)押財產(有價證券除外)的資產評估報告書、鑑定書、保險單和抵(質)押物清單、權屬證明、抵(質)押人同意抵(質)押的承諾函。

(十一)還款保證人的資信證明材料。

(十二)貸款人要求提供的其他證明文件和材料。

第四章　貸款期限和利率

第九條

貸款期限。

(一)住房開發貸款，最長不超過三年(含三年);

(二)商業用房開發貸款，最長不超過五年(含五年);

(三)其他房地產開發貸款，最長不超過五年(含五年)。

第十條

貸款利率。人民幣住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款和安居工程貸款的利率，均執行中國人民銀行公佈的有關貸款利率;外幣住房開發貸款、商業用房開發貸款和其他房地產開發貸款的利率均執行中國銀行公佈的外匯貸款利率。

第五章　貸款擔保與保險

第十一條

申請房地產開發貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產抵(質)押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。

第十二條

借款人提供的抵(質)押物，應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條、第三十七條及第七十五條的規定，以房地產作抵押的，還應符合中華人民共和國建設部《城市房地產抵押管理辦法》的規定。

第十三條

借貸雙方商議採取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同。凡《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續;貸款人認為需要公證的，借款人(或質押人)應當辦理公證手續。

第十四條

用於抵(質)押的財產，需要估價的可以由貸款行進行評估，也可委託貸款人認可的資產評估機構進行評估。抵押貸款金額不得超過抵(質)押物價值的70%;以土地使用權作抵押的，抵押合同有效期限應長於貸款期限，確定抵押期限時應以土地使用權出讓合同的使用年限減去已經使用年限後的剩餘年限為限。

第十五條

抵(質)押期間，借款人未經貸款人同意，不得轉移、變賣或再次抵(質)押已被抵(質)押的財產，對質押的有價證券如發生遺失，未經質押權人核實同意，不得以任何理由掛失。

第十六條

借貸雙方商定採取保證方式的，借款人應提供貸款人認可的第三方保證人。第三方保證人提供的保證為不可撤銷的承擔連帶責任的全額有效擔保。借款人、保證人和貸款人之間應簽訂保證合同。

第十七條

借款人和保證人發生隸屬關係、性質、名稱、地址等變更時，應提前30天通知貸款人，並與貸款人重新簽訂借款合同修正文本和貸款保證合同文本。

第十八條

房地產開發貸款抵(質)押物品的評估登記費和借款合同公證費均由借款人負擔;貸款人可以向借款人一次性收取質押和保管物品的保管費。

第十九條

申請開發貸款的借款人，應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。保險期限不得短於借款期限，投保金額不得低於貸款本息金額，保險單不得有任何有損貸款人權益的限制條件，並應當明確貸款人為該保險的第一受益人。辦理保險所需的一切費用由借款人負擔。

第二十條

在保險期間，保險單交由貸款人執管。在保險有效期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。如保險中斷，貸款人有權代為投保，一切費用由借款人負擔。

第六章　貸款審批與發放

第二十一條

借款人申請房地產開發貸款，必須填寫書面申請，並向貸款銀行提交本辦法第八條規定的各項文件、資料。

第二十二條

借款人提出借款申請和提供符合規定的有關文件、資料後，貸款人應按貸款審批程序進行審批，並在規定的期限內及時對借款人做出答覆。

第二十三條

借款申請批准後，借款人應及時與貸款銀行簽訂借款合同和辦理用款手續。凡逾期未簽訂借款合同和辦理用款手續的，原對借款申請的批准可被撤銷或視為失效。

第二十四條

經貸款人核准的用款計劃，應包括在借款合同中。貸款人應按照合同和核定的用款計劃發放貸款。借款人需要調整用款計劃時，應在調整計劃前15個工作日內向貸款人書面提出，經貸款人審查同意後，方可調整用款計劃。

第二十五條

按照國家有關規定，房地產開發貸款項目的自有資金比例一般為30%，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%，借款人必須按照規定比例及時足額地將自有資金存入貸款銀行，或投入項目前期工程使用。借款人自有資金沒有足額到位的，貸款人不予批准貸款。

第七章　貸款使用與償還

第二十六條

借款人必須按合同規定使用貸款。借款人違反借款合同規定的條款，貸款人有權停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對不按合同規定用途使用貸款的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息。

第二十七條

借款人如不按借款合同規定的用款計劃用款或提前歸還貸款，應按借貸雙方約定的承擔費率向貸款人支付承擔費用。

第二十八條

借款人必須在貸款銀行開立基本結算户或一般存款户。除經貸款人同意外，借款人的各項資金往來均須通過基本結算户或一般存款户辦理。如違反規定，貸款人有權停止貸款或收回貸款，並對挪用貸款部分加罰利息。

第二十九條

貸款人對借款人投入貸款項目的自有資金有權實行監督管理。借款人投入項目的自有資金和銀行信貸資金必須專款專用。借款人挪用或擅自改變資金用途，貸款人有權收回貸款和加罰利息。

第三十條

借款人須按合同規定的還款方式與期限歸還貸款本息。借款人不能按照合同規定的期限償還貸款本金，應提前30個工作日向貸款人申請展期。展期申請經貸款人審查批准後，借貸雙方應簽訂展期協議。並辦理延長抵(質)押登記、保險的手續。展期協議經抵(質)押人、保證人書面認可後生效。

第三十一條

貸款到期未還或未批准展期的部分，按中國人民銀行的有關規定計收或加收利息，並可直接從其存款賬户中扣收或用其抵(質)押物清償。採用第三方擔保的應通知保證人代為償還。如擔保方不履行擔保責任，貸款人可直接從其存款賬户中扣收或通過法律手段維護自身的權益。

第八章　貸款管理與考核

第三十二條

貸款人要加強對房地產開發貸款的管理，嚴格按照規定程序做好貸前調查、貸時審查、貸後檢查和貸款回收與總結工作。

第三十三條

貸款發放以後，貸款人要經常檢查貸款是否按合同規定用途使用，是否達到預期的經濟效益。同時要檢查貸款抵(質)押物品有無變化，檢查借款人的財務經濟狀況和第三方保證人的償債能力。

第三十四條

在借款合同有效期內，借款人應當接受貸款人的監督管理，定期向貸款人報送有關貸款項目建設和銷售進度情況，提供企業財務計劃、會計報表及其他有關資料，為貸款人定期檢查瞭解貸款項目施工生產或項目經營管理情況、監督其資金使用提供便利條件。

第三十五條

貸款人要建立和完善貸款質量考核制度，對不良貸款按規定進行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風險分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款呆賬率、貸款收息率。

第九章　附則

第三十六條

房地產開發貸款的借款合同、保證合同和抵(質)押合同均應包括內容詳盡、表述明確的法律條款。

第三十七條

本辦法由總行負責解釋、修訂。各省、自治區、直轄市、計劃單列市、經濟特區分行，可根據本辦法制定實施細則，並報總行備案。

第三十八條

本辦法自頒佈之日起執行。