購買的房屋沒有辦理過户，遇到拆遷怎麼辦

房屋徵收過程中，已支付購房款併合法佔有房屋但未取得產權登記的買受人，作為實際權利人享有徵收權益

案情概況

沈某等人於2002年左右從案外人吉某某處購買了位於浙江省慈溪市坎墩西路的房屋，一直佔有使用至今，但未辦理產權變更登記。涉案房屋僅有土地使用權證，由於存在超出審批面積建設等情況，無法辦理產權證。2022年3月14日，慈溪市人民政府發佈《關於慈溪杭灣金融港綜合開發配套基礎設施一期工程互通及附屬工程項目房屋徵收決定》，其中劃定的徵收範圍包括了涉案房屋。在房屋徵收過程中，慈溪市人民政府按照涉案房屋的土地使用權證記載，將被徵收人確定為房屋出賣人吉某某，並與之簽訂了徵收補償協議。沈某等人遂提起本案訴訟，請求確認被訴徵收決定違法。

寧波市中級人民法院觀點

被徵收房屋所有權人才是被徵收人，可以對房屋徵收決定提起行政訴訟。房屋徵收決定作出時不需要考慮被徵收房屋所涉及的一般租賃、買賣等法律關係。沈某等人基於其與吉某某簽訂的房屋、土地轉讓協議，認為其屬於真正的被徵收人，缺乏事實和法律依據，其相關權益可以通過民事法律途徑保障救濟。遂以不具有原告資格為由，裁定駁回起訴。

浙江省高級人民法院觀點

上訴人與吉某某簽訂房屋買賣合同購買了涉案房屋。雖因故未能辦理產權過户登記手續，但協議簽訂後，上訴人交付了購房款，取得涉案房屋並佔有、使用達二十餘年，雙方均已實際履行了買賣合同。在沒有相反證據的情況下，應當認可上訴人的實際所有者地位。上訴人在徵收過程中的合法權益應受保障，與被訴徵收決定具有利害關係，應賦予其原告主體資格。遂撤銷一審裁定，指令寧波中院繼續審理本案。

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