房屋草稿合同的效力

房屋轉租合同的效力

所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關係，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉租與租賃權的讓與不同，其區別在於： (一)就法律性質而言，轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同;租賃權讓與為租賃債權的轉讓。 (二)就當事人各方的法律關係看。轉租時，轉租人於轉租後，仍享有租賃權，同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關係，基於此租賃關係，轉租人在租賃物上為次承租人再度設定新租賃權;租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人於轉讓租賃權之後，退出租賃關係，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。 (三)就取得方法而言，轉租中，次承租人租賃權的取得屬設定的取得;租賃權的讓與中，受讓人租賃權的取得，屬移轉的取得。 (四)就法律關係的內容看，轉租中，次承租人對於承租人租金的支付，一般分期進行;租賃權的讓與，受讓人對於作為轉讓人的承租人，則一般須一次性給付對價。 (五)與出租人發生的關係不同，我國《合同法》中對合法的轉租必須經過出租人的同意，而租賃權的讓與不必經出租人的同意，只需履行通知義務。轉租合同的效力：在限制主義的模式下，由於轉租所涉及到了無權處分的問題，所以使得轉租合同的效力變得相當的複雜。《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”按照該條規定，承租人只有經出租人同意才有權處分該租賃物，否則即是無權處分，如果出租人事後不追認轉租合同效力的話的，該轉租合同即為無效合同，自始不發生法律效力。