房屋訂購合同的效力
法律1.81W
合同效力,指依法成立受法律保護的合同,對合同當事人產生的必須履行其合同的義務,不得擅自變更或解除合同的法律拘束力,即法律效力。這個“法律效力”不是説合同本身是法律,而是説由於合同當事人的意志符合國家意志和社會利益,國家賦予當事人的意志以拘束力,要求合同當事人嚴格履行合同,否則即依靠國家強制力,要當事人履行合同並承擔違約責任。
精選律師 · 講解實例
房屋轉租合同的效力
所謂轉租,是指承租人不退出租賃合同關係,而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉租與租賃權的讓與不同,其區別在於:(一)就法律性質而言,轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同;租賃權讓與為租賃債權的轉讓。
(二)就當事人各方的法律關係看。轉租時,轉租人於轉租後,仍享有租賃權,同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關係,基於此租賃關係,轉租人在租賃物上為次承租人再度設定新租賃權;租賃權的讓與則不同,在承租人讓與租賃權時,承租人於轉讓租賃權之後,退出租賃關係,第三人代其位,成為租賃合同的當事人。
(三)就取得方法而言,轉租中,次承租人租賃權的取得屬設定的取得;租賃權的讓與中,受讓人租賃權的取得,屬移轉的取得。
(四)就法律關係的內容看,轉租中,次承租人對於承租人租金的支付,一般分期進行;租賃權的讓與,受讓人對於作為轉讓人的承租人,則一般須一次性給付對價。
(五)與出租人發生的關係不同,我國《合同法》中對合法的轉租必須經過出租人的同意,而租賃權的讓與不必經出租人的同意,只需履行通知義務。
轉租合同的效力:
在限制主義的模式下,由於轉租所涉及到了無權處分的問題,所以使得轉租合同的效力變得相當的複雜。
《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。”按照該條規定,承租人只有經出租人同意才有權處分該租賃物,否則即是無權處分,如果出租人事後不追認轉租合同效力的話的,該轉租合同即為無效合同,自始不發生法律效力。
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