一地二轉合同效力

一地二包所涉及承包合同的效力

(一)原承包合同為其他方式的承包合同，原承包合同有效， 重複發包合同不當然無效。

國家對土地的承包流轉由以前的嚴格限制走向了鼓勵流轉以儘量促進土地潛力開發的道路，導致大量的投資者進入農村市場， 按照一定的程序辦理承包手續經營土地。如果承包者已經完整地履行了承包手續，筆者認為在此情況下其重複發包的合同應當是有效的。是否能優先取得土地承包經營權利，視其是否履行了登記手續而定。

1、現行法律法規並未否認重複發包合同的效力。最高人民法院《關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第20條規定：“發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同， 承包方均主張取得土地承包經營權的，按照下列情形，分別處理：

(1)已經依法登記的承包方，取得土地承包經營權;

(2)均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經營權……” 該條規定的前提條件即是承認原承包合同和重複發包合同皆可同時有效，同時該條更進一步明確了登記在先可以優先的原則。

2、從土地承包合同本身的性質來看，後簽訂的合同亦可認定為有效。《農村土地承包法》和《物權法》已將農村土地承包經營權確認為物權中的一種。從物權本身的性質來説，同一物權可以設置多個債權。是否能夠履行是違約問題而非合同效力問題。 兩份合同的承包者皆可主張自身承包合同有效亦可主張自身對土地擁有承包經營權。在“一地二包”的兩個承包合同均有效且均主張承包經營權的情況下，則先辦理登記手續的承包者應取得土地的使用權利及地上地木的相應權利，但發包人與第二手承包人惡意串通的除外。未能取得承包經營權的承包人可向發包人主張違約責任的承擔。在此處的處理類似於商品房銷售合同中“一房二賣”的處理方式。

3、重複發包侵犯原承包人利益不是承包合同無效的法定事由。合同法中對認定合同無效的法定理由有明確規定。司法判例中認定重複發包合同無效的理由一般為“發包人在明知土地已發包的情況下，違背誠實信用原則與第三人簽訂承包合同，侵害了原承包人的合法承包權，損害了原承包人的利益，故認定重複發包合同無效。”但第三人在作為外來承包者的情況下，往往對土地以往的發包歷史不甚瞭解，在其已盡到一般當事人的審慎義務下應當將其確認為善意第三人。在發包人與第三人並未存在惡意串通的情況下，以《合同法》第52條之情形來適用顯屬不當。

(二)原承包合同為家庭承包方式的承包合同，原承包合同有效，重複發包合同應屬無效。

土地不僅是重要的農業生產資料，也是農民最基本的生活保障，此點為國家一系列政策最重要的出發點之一。正是基於此種社會保障的性質，對於集體經濟組織內部的土地調整，應持一種審慎的態度，對其調整應嚴格依據程序進行。家庭承包方式的承包對象為本集體經濟組織內部成員，在此情況下推定第三人對於土地已發包的事實知道或者應當知道更符合社會公平原則。基於這一點，重複承包的第三人應承擔合同無效的法律後果。此點在現行的司法解釋中得到了支持。《最高人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第6條作出明確規定“因發包方違法收回、調整承包地，或者因發包方收回承包方棄耕、撂荒的承包地產生的糾紛，按照下列情形，分別處理： (一)……(二)發包方已將承包地另行發包給第三人，承包方以發包方和第三人為共同被告，請求確認其所簽訂的承包合同無效、 返還承包地並賠償損失的，應予支持……”